Blog Category: Haus Kauf

Ein Haus zu kaufen ist heute mehr denn je eine Frage guter Vorbereitung. Seit Anfang 2025 gelten neue Eigenkapitalvorschriften, die den Weg zur Hypothek klarer, aber auch anspruchsvoller machen. Wer im Thurgau den Schritt ins Eigenheim plant, sollte wissen, was Banken nun erwarten – und wie man diesen Erwartungen souverän begegnet.

Dieser Artikel zeigt Ihnen konkret, wie viel Eigenkapital nötig ist, wie die Finanzierung heute funktioniert und worauf es bei Belehnung, Amortisation und Verkehrswert ankommt. Anhand nachvollziehbarer Beispiele, aktueller Marktwerte und praktischer Strategien erfahren Sie, wie Sie sich optimal vorbereiten – und warum sich der Immobilienkauf gerade jetzt lohnt.

Ob Sie bereits suchen oder erst planen: Mit dem richtigen Wissen und einem erfahrenen Partner erfüllen Sie sich den Traum vom Eigenheim.

Eigenkapital ist das Rückgrat jeder Immobilienfinanzierung. Seit 2025 ist es wichtiger denn je, weil Banken striktere Anforderungen stellen. Wer heute eine Hypothek möchte, muss mindestens 10 % des Kaufpreises aus sogenannten „harten“ Eigenmitteln selbst einbringen – also aus Ersparnissen. Weitere 10 % können aus Guthaben der Säule 3a oder Vorsorgegelder der Pensionskasse stammen.

Ein Beispiel: Für ein Haus in Kreuzlingen mit einem Kaufpreis von CHF 900 000 brauchen Sie mindestens CHF 180 000 an Eigenkapital. Und das ist nur die Mindestvorgabe – viele Banken verlangen mittlerweile etwas mehr, um finanziellen Spielraum zu schaffen und das Risiko abzusichern.

Dazu kommt die Belehnung – sie beschreibt, wie viel Prozent des Immobilienwerts durch die Bank finanziert werden. Die Standardgrenze liegt bei 80 Prozent. Das heisst: Die Bank übernimmt maximal CHF 720 000, die restlichen CHF 180 000 müssen Sie selbst aufbringen – bestehend aus Eigenkapital und Kaufnebenkosten wie Notargebühren, Handänderungssteuer und Grundbuchkosten.

Falls diese Themen neu für Sie sind – hier haben wir alle wichtigen Fachbegriffe der Immobilienwelt für Sie zusammengestellt: Hypothekarzinsen, Eigenmietwert & Co.: Immobilienwissen für Käufer und Verkäufer in der Schweiz.

Wichtig ist auch die Amortisation – also die schrittweise Rückzahlung eines Teils der Hypothek. Konkret gilt: Alles, was über zwei Drittel des Belehnungswerts hinausgeht, muss innerhalb von 15 Jahren zurückbezahlt werden. Bei einer Hypothek von CHF 720 000 entspricht das CHF 120 000. Dieser Betrag wird entweder direkt von der Hypothek abgezogen oder über ein spezielles Konto angespart – je nachdem, welches Modell Sie mit der Bank vereinbaren.

Diese Amortisation ist kein Nachteil. Sie hilft Ihnen, Ihre Schulden zu reduzieren und langfristig finanziell auf sicheren Füssen zu stehen. Zudem bewerten Banken diese Rückzahlung positiv, weil sie das Risiko senkt – was sich wiederum in besseren Zinskonditionen und einer höheren Kreditbereitschaft niederschlagen kann.

Neu seit 2025 ist ausserdem das sogenannte Niederstwertprinzip. Dabei wird für die Finanzierung nicht mehr nur der Kaufpreis, sondern der tiefere Wert zwischen Kaufpreis und Verkehrswert berücksichtigt. Angenommen, der Schätzwert Ihres Hauses liegt bei CHF 880 000, obwohl Sie CHF 900 000 bezahlen – dann rechnet die Bank mit CHF 880 000 als Grundlage.

Das bedeutet: Ihre Finanzierung basiert auf einem tieferen Wert, und Ihr Eigenmittelbedarf steigt entsprechend. Diese Bewertung gilt zudem für fünf Jahre – selbst bei Marktpreissteigerungen.

Nehmen wir ein typisches Einfamilienhaus in Kreuzlingen als Beispiel. Der Kaufpreis: CHF 1 100 000 – durchaus realistisch für ein modernes Objekt mit Garten, guter Lage und rund 150 m² Wohnfläche.

Aber schauen Sie nicht nur auf den Kaufpreis – sondern auf das, was rundherum dazugehört. Denn neben der Hypothek braucht es Eigenmittel und Reserven, damit die Finanzierung auf soliden Füssen steht. Konkret sieht das so aus:

– Eigenkapital: Mindestens CHF 110 000 – gesetzlich vorgeschrieben, oft wird etwas mehr empfohlen

– Kaufnebenkosten: Etwa CHF 30 000 bis CHF 55 000 für Notar, Grundbuch, Steuern und Gebühren

– Gesamtbetrag beim Kauf: Zwischen CHF 140 000 und CHF 165 000 müssen Sie aus eigener Tasche leisten

Und danach? Kommt die Amortisation – also die Rückzahlung des Hypothekenteils, der über zwei Drittel des Immobilienwerts hinausgeht. In diesem Beispiel sind das CHF 165 000, verteilt auf maximal 15 Jahre. Diese Zahlungen gehören zur laufenden Belastung – nicht zur Summe, die Sie beim Kauf auf einmal bereitstellen müssen.

Und wie sieht es bei der Bank aus? Seit 2025 prüfen viele Institute deutlich genauer. Es geht nicht mehr nur um die aktuellen Zahlen, sondern auch um die langfristige Tragbarkeit. Die Bank möchte wissen: Bleibt die Finanzierung stabil, selbst wenn die Zinsen steigen oder sich Ihre Lebenssituation ändert?

Dazu kommt das Niederstwertprinzip: Die Bank legt den tieferen Wert aus Kaufpreis und Schätzung zugrunde. Wenn der Verkehrswert Ihres Hauses bei CHF 1 050 000 liegt, zählt dieser – und Ihre maximale Finanzierungssumme reduziert sich entsprechend.

Ein weiterer wichtiger Faktor: Nachhaltigkeit. Wer in ein energieeffizientes Gebäude investiert, profitiert teils von besseren Konditionen. Viele Banken belohnen Minergie-Standards mit einer Zinsvergünstigung von bis zu CHF 20 000 – ein Anreiz, der doppelt wirkt: finanziell und ökologisch.

Der erste Schritt zur Finanzierung ist ein vollständiger Überblick über Ihre finanzielle Situation. Halten Sie alle Unterlagen zu Ihrem Einkommen aktuell: Lohnabrechnungen der letzten drei Monate, Steuerveranlagungen, Kontoauszüge. Auch regelmässige Ausgaben und bestehende Verpflichtungen – etwa Leasingverträge, laufende Kredite oder Unterhaltszahlungen – sollten transparent dargestellt werden.

Zweitens lohnt es sich, frühzeitig ein professionelles Verkehrswertgutachten erstellen zu lassen. Die Bank darf nicht mehr automatisch mit dem Kaufpreis rechnen, sondern muss den tieferen Wert zwischen Kaufpreis und Schätzung als Basis nehmen – es gilt das Niederstwertprinzip.

Drittens: Prüfen Sie, ob Ihre Finanzierung durch Förderprogramme ergänzt werden kann. Besonders im Bereich nachhaltiges Bauen und energetische Sanierungen bieten Banken gezielte Vorteile – etwa zinsvergünstigte Hypotheken oder zusätzliche Kreditspielräume.

Wer erwartet hat, dass strengere Eigenkapitalregeln zu sinkenden Immobilienpreisen führen, wird enttäuscht sein – oder beruhigt. Denn der Markt im Thurgau zeigt sich erstaunlich stabil. Zwar haben sich einige Käufe verzögert, doch von einem Preissturz ist nichts zu sehen. Das liegt unter anderem daran, dass das Angebot begrenzt bleibt, gerade in gut erschlossenen Lagen wie Frauenfeld oder Kreuzlingen. Verkäufer sehen keinen Grund, ihre Preise zu senken – und gut vorbereitete Käufer finden weiterhin passende Objekte.

Für Sie als Käufer bedeutet das: Die Nachfrage ist da, die Preise halten – und es lohnt sich, die Finanzierung frühzeitig zu sichern. Wer zu lange wartet, riskiert nicht nur steigende Hypothekenzinsen, sondern auch, dass ein Objekt durch die Lappen geht, weil die Finanzierung zu spät steht.

Auch die Amortisation sollte nicht als Hürde gesehen werden. Sie ist ein fester Bestandteil der Finanzierung und lässt sich gut planen. Banken bieten heute verschiedene Modelle an – von der klassischen Direktrückzahlung bis zur gebundenen Vorsorgelösung. Wichtig ist nur, dass die Rückführung langfristig tragbar bleibt.

Ein Hauskauf beginnt nicht beim Besichtigungstermin, sondern bei der ehrlichen Analyse Ihrer finanziellen Möglichkeiten. Wer diese Fragen früh beantwortet, spart sich später unangenehme Überraschungen – und erhöht die Chancen auf eine reibungslose Finanzierung.

Beginnen Sie mit dem Fundament: Sind genügend liquide Mittel vorhanden, um die geforderten Eigenmittel zu decken? Was zählt, ist nachvollziehbares Kapital, das rasch verfügbar ist – etwa klassische Ersparnisse, Schenkungen oder ein Vorbezug aus der Pensionskasse.

Auch die Rückzahlungsfähigkeit will durchdacht sein. Wie viel Spielraum bleibt Ihnen nach Abzug aller Fixkosten? Denken Sie an Lebenshaltung, Versicherungen, Unterhalt, aber auch an Rücklagen für Unvorhergesehenes.

Nicht jede Käuferin bringt hohe Summen mit – doch auch mit begrenztem Eigenkapital kann der Weg zum Eigenheim gelingen. Eine bewährte Möglichkeit ist die Schenkung im Familienkreis. Eltern oder Grosseltern dürfen steuerfrei Vermögen übertragen, sofern bestimmte Freibeträge eingehalten werden. Wichtig: Die Schenkung muss als solche deklariert und nicht rückzahlbar sein. Der Erbvorbezug – eine Art vorweggenommene Erbschaft – funktioniert ähnlich. Auch hier ist ein klarer Vertrag nötig.

Wer zusätzlich Guthaben aus der zweiten Säule einsetzen will, sollte sich beraten lassen: Der Pensionskassenvorbezug reduziert das Alterskapital, ist aber in bestimmten Fällen eine sinnvolle Lösung.

Der Thurgauer Immobilienmarkt bleibt attraktiv – auch unter den neuen Spielregeln. Klare Vorgaben und stabile Preise sorgen für Verlässlichkeit. Wer sich gut vorbereitet, hat beste Chancen, den Schritt ins Eigenheim erfolgreich zu meistern.

Wichtig ist ein strukturiertes Vorgehen: Eigenkapital prüfen, Tragbarkeit realistisch einschätzen, Finanzierung rechtzeitig klären. So treten Sie mit Sicherheit auf – und handeln, wenn das richtige Objekt kommt.

Seit über 20 Jahren begleiten wir Käuferinnen und Käufer im Thurgau – mit Erfahrung, lokalem Wissen und einem offenen Ohr. Ob in Frauenfeld, Kreuzlingen oder Umgebung: Wir unterstützen Sie gerne dabei, aus einem Plan ein Zuhause zu machen – schreiben Sie uns einfach.

Sie haben Ihre Traumwohnung im Thurgau gefunden? Grossartige Lage, fairer Preis, moderner Ausbau. Doch bevor Sie kaufen, lohnt sich ein Blick hinter die Fassade. Nicht jede Eigentumswohnung ist so solide, wie sie aussieht.

Wichtige Hinweise finden sich oft nicht nur im Inserat, sondern vor allem in den Unterlagen der Gemeinschaft. Ein zu kleiner Erneuerungsfonds kann auf teure Sanierungen hindeuten. Eine unklare Verwaltung führt zu Konflikten und unvorhersehbaren Kosten. Und die Protokolle zeigen, wie gut oder schlecht eine Eigentümergemeinschaft funktioniert.

Dieser Artikel hilft Ihnen, solche Punkte zu erkennen. Er zeigt, wie Sie Erneuerungsfonds, Verwaltung und Gemeinschaft richtig einschätzen – damit Sie nicht nur eine schöne Wohnung kaufen, sondern solide investieren.

Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird automatisch Teil einer Stockwerkeigentümergemeinschaft. Diese Form des Wohneigentums verbindet private Freiheit mit gemeinsamer Verantwortung. Sie besitzen Ihre Wohnung vollständig, teilen aber Gebäudeteile wie Dach, Fassade oder Heizung mit anderen Eigentümern. Genau dort beginnt das, was viele unterschätzen: die Pflicht, gemeinsam zu entscheiden und gemeinsam zu bezahlen.

In der Praxis bedeutet das: Jede Gemeinschaft hat eigene Regeln und Abläufe. Sie bestimmt, wie Unterhalt und Verwaltung organisiert sind, wie Beschlüsse gefasst werden und wer welche Kosten trägt. Der rechtliche Rahmen ist klar, doch die Umsetzung kann sehr unterschiedlich sein. Eine engagierte Gemeinschaft achtet auf Werterhalt und klare Kommunikation. Eine schwache hingegen spart am falschen Ort – meist auf Kosten der nächsten Sanierung.

Beim Wohnungskauf im Thurgau lohnt es sich daher, die Gemeinschaft genau anzusehen. Fragen Sie, wie oft Versammlungen stattfinden, wie Entscheidungen dokumentiert werden und ob sich alle Eigentümer an Abmachungen halten. So gewinnen Sie ein realistisches Bild, ob das Zusammenleben funktioniert – oder ob Konflikte vorprogrammiert sind.

Der Erneuerungsfonds ist das finanzielle Rückgrat jeder Stockwerkeigentümergemeinschaft. Aus ihm werden künftige Sanierungen bezahlt – vom neuen Dach bis zur Heizungsanlage. Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte deshalb prüfen, wie gut er gefüllt ist.

Ein gesunder Fonds zeigt, dass die Gemeinschaft vorausschauend handelt. Er sorgt dafür, dass grosse Reparaturen nicht plötzlich mit Sonderbeiträgen finanziert werden müssen. Ist das Konto dagegen leer oder kaum vorhanden, drohen Nachzahlungen in fünfstelliger Höhe. Besonders kritisch wird es, wenn das Gebäude älter als 20 Jahre ist und erste grössere Arbeiten anstehen.

Als Käufer sollten Sie den Stand des Fonds prüfen und ihn ins Verhältnis zu den erwarteten Sanierungskosten setzen. Faustregel: Jährlich sollten rund 0,3 bis 0,5 Prozent des Gebäudeversicherungswerts eingezahlt werden. Liegt der Betrag deutlich darunter, ist Vorsicht geboten. Fragen Sie ausserdem nach geplanten Projekten, etwa Dach-, Fassaden- oder Heizungsarbeiten, und ob Rückstellungen dafür vorgesehen sind.

Ein weiteres Indiz ist die Kontinuität: Werden regelmässig Beiträge einbezahlt, oder schwanken die Einlagen stark? Ein stabiler Aufbau über Jahre spricht für eine verantwortungsvolle Verwaltung und eine Gemeinschaft mit langfristigem Denken.

Im Thurgau achten viele Verwaltungen mittlerweile stärker auf solide Rücklagen, da Material- und Energiekosten gestiegen sind. Trotzdem gibt es Unterschiede: Manche Gemeinschaften halten an zu niedrigen Beiträgen fest. Wer hier nicht genau hinschaut, zahlt später doppelt.

Das Reglement und die Protokolle der Eigentümerversammlungen sind das Gedächtnis jeder Stockwerkeigentümergemeinschaft. Sie zeigen, wie Entscheidungen getroffen werden, wie die Kosten verteilt sind und wie gut die Verwaltung funktioniert. Diese Unterlagen sollten Sie besonders aufmerksam lesen – sie sagen oft mehr aus als das Exposé.

Im Reglement steht, wie die Gemeinschaft organisiert ist. Es legt fest, wer für Unterhalt, Reinigung und Verwaltung zuständig ist, wie die Stimmrechte verteilt sind und welche Regeln für Umbauten gelten. Achten Sie darauf, ob das Reglement aktuell ist und den heutigen Standards entspricht. Veraltete Regelungen führen oft zu Streit.

Ebenso aufschlussreich sind die Protokolle der letzten Versammlungen. Sie zeigen, wie Entscheidungen tatsächlich umgesetzt werden. Suchen Sie nach Hinweisen auf Spannungen, wiederkehrende Diskussionen oder abgelehnte Investitionen. Häufig geben auch die Abstimmungsresultate einen Einblick in die Dynamik der Gemeinschaft.

Besonders wichtig: Lesen Sie Beschlüsse zu geplanten oder verschobenen Sanierungen. Wenn grössere Projekte mehrfach vertagt wurden, kann das auf fehlende Rücklagen oder Meinungsverschiedenheiten hinweisen. Auch Hinweise auf ausserordentliche Einzahlungen sollten Sie ernst nehmen – sie zeigen, dass die laufenden Beiträge nicht ausreichen.

Ein weiteres Dokument ist das Verwalterprotokoll. Es informiert über den Zustand des Gebäudes, laufende Verträge und ausstehende Arbeiten. Seriöse Verwaltungen dokumentieren transparent, welche Massnahmen abgeschlossen sind und welche noch offenstehen.

Eine Eigentümergemeinschaft steht und fällt mit ihrer Verwaltung. Sie sorgt dafür, dass Unterhalt, Buchhaltung und Versammlungen reibungslos laufen. Eine gute Verwaltung arbeitet transparent, informiert rechtzeitig über nötige Sanierungen und plant die Finanzen mit Weitblick. Eine schwache Verwaltung dagegen reagiert nur, wenn etwas kaputtgeht – und belastet damit langfristig alle Eigentümer.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, prüfen Sie deshalb, wer die Verwaltung führt. Fragen Sie nach Referenzen, Erfahrung und Zuständigkeiten. Gibt es klare Abläufe bei Offerten, Rechnungsprüfung und Wartung? Wird das Budget jährlich überprüft und mit den tatsächlichen Kosten verglichen? Eine sorgfältige Verwaltung kann viel Geld sparen und Konflikte vermeiden.

Sanierungen sind der grösste Belastungstest für eine Gemeinschaft. Sie zeigen, ob man vorausschauend plant oder kurzfristig entscheidet. Idealerweise erstellt die Verwaltung gemeinsam mit den Eigentümern einen Unterhalts- und Investitionsplan für die nächsten 10 bis 15 Jahre. Er listet alle grösseren Bauteile auf, schätzt Lebensdauer und Kosten und zeigt, wie diese über den Erneuerungsfonds finanziert werden sollen.

Besonders wichtig ist auch die Kommunikation: Wird offen informiert, wenn eine Sanierung nötig ist? Gibt es transparente Entscheidungsgrundlagen? Professionelle Verwaltungen legen Offerten und Kostenschätzungen offen, bevor abgestimmt wird. So können Eigentümer fundiert entscheiden.

Im Thurgau finden sich immer mehr Verwaltungen, die digitale Tools für Protokolle, Abstimmungen und Dokumentenablage nutzen. Das erleichtert den Informationsfluss und macht Entscheidungen nachvollziehbar.

Der Thurgau hat sich in den letzten Jahren zu einem beliebten Wohnkanton entwickelt. Zwischen Zürichsee und Bodensee bietet er eine attraktive Mischung aus Lebensqualität, guter Verkehrsanbindung und moderaten Immobilienpreisen. Gerade für Käufer von Eigentumswohnungen ist der Markt interessant – aber auch sehr unterschiedlich, je nach Standort.

In Frauenfeld, der Kantonshauptstadt, sind Eigentumswohnungen besonders gefragt. Die Stadt wächst konstant, was den Druck auf den Markt erhöht. Hier treffen Käufer häufig auf moderne Überbauungen mit professionellen Verwaltungen und klaren Reglementen. Die Preise liegen im oberen Mittelfeld, dafür ist die Infrastruktur hervorragend. Wer auf langfristigen Werterhalt setzt, findet hier stabile Bedingungen.

In Winterthur, direkt an der Kantonsgrenze zu Zürich, ist die Nachfrage grösser. Viele Käufer weichen bewusst in den Thurgau aus, um von günstigeren Quadratmeterpreisen zu profitieren. Entsprechend lohnt sich hier ein genauer Blick auf die Gemeinschaft und den Erneuerungsfonds – ältere Liegenschaften werden oft günstiger angeboten, bergen aber höhere Sanierungsrisiken.

In den ländlichen Regionen des Thurgaus – etwa in Weinfelden, Amriswil oder Kreuzlingen – locken grössere Flächen und ruhigere Lagen. Hier sind die Unterschiede zwischen den Stockwerkeigentümergemeinschaften besonders gross. Manche Objekte sind hervorragend verwaltet, andere seit Jahren kaum betreut. Gerade in kleineren Gemeinden ist es wichtig, Verwaltung, Reglement und Fonds kritisch zu prüfen.

Mehr Informationen zum Thema Stockwerkeigentum finden Sie hier: Eigentumswohnung kaufen – für Ihre Altersvorsorge.

Die folgenden Punkte helfen Ihnen, den Überblick zu behalten und wichtige Fragen zu stellen, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.

• Erneuerungsfonds: Wie hoch ist der aktuelle Stand? Werden regelmässig Beiträge einbezahlt? Liegt eine Übersicht über geplante Sanierungen vor?
• Reglement: Ist es aktuell und klar formuliert? Enthält es eindeutige Regeln zur Kostenverteilung, Nutzung und Entscheidungsfindung?
• Protokolle der letzten Jahre: Gibt es wiederkehrende Streitpunkte oder verschobene Sanierungen? Wurden Beschlüsse konsequent umgesetzt?
• Sanierungen: Welche Arbeiten stehen in den nächsten fünf bis zehn Jahren an? Gibt es Offerten oder Kostenschätzungen?
• Verwaltung: Wer führt sie, wie lange schon, und wie ist die Kommunikation? Wird transparent gearbeitet und zeitnah informiert?
• Finanzielle Übersicht: Stimmen Budget, Rücklagen und Jahresrechnungen überein? Gibt es Rückstände bei Beiträgen einzelner Eigentümer?
• Gemeinschaftsklima: Werden Beschlüsse mehrheitlich getragen, oder herrscht Uneinigkeit? Gibt es Anzeichen für Spannungen?

Eine gute Eigentumswohnung erkennen Sie nicht nur an schönen Räumen, sondern an einer Gemeinschaft, die funktioniert. Eine klare Verwaltung, ein gut geführter Erneuerungsfonds und transparente Abläufe sichern langfristig den Wert Ihrer Investition.

Wenn Sie beim Kauf unsicher sind, stehen wir Ihnen gerne zur Seite. Seit über 20 Jahren unterstützen wir Käufer im Thurgau dabei, Stockwerkeigentum richtig zu beurteilen. Mit Erfahrung, Marktkenntnis und einem klaren Blick fürs Wesentliche helfen wir Ihnen, die richtige Entscheidung zu treffen.

Schreiben Sie uns einfach – wir begleiten Sie auf dem Weg zu Ihrer Traumwohnung.