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Was seit Januar 2026 gilt, wenn der Keller erst nach dem Einzug feucht wird
Das Reihenhaus in Frauenfeld wurde im Oktober übergeben. Es stammt von 1981, war frisch gestrichen, hatte eine neue Küche und einen gepflegten Garten. Im Dezember fiel der erste Dauerregen. Am Montag darauf zog sich an der Kellerwand ein dunkler Streifen entlang, kniehoch.
Die Familie fragt sich, was viele in dieser Lage fragen: Muss der Vorbesitzer die Trockenlegung bezahlen? Können wir den Preis nachträglich drücken? Oder bleibt die Rechnung an uns hängen? Und wie lange haben wir überhaupt Zeit, uns zu melden?
Die letzte dieser Fragen ist seit dem 1. Januar 2026 neu beantwortet. Das Obligationenrecht gibt Käuferinnen und Käufern 60 Tage für die Mängelrüge. Das gilt für jeden Kauf einer Liegenschaft, ob Einfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Bauland.
In den nächsten fünf Minuten lesen Sie, wann Sie als Käufer überhaupt etwas verlangen können, wie lange Sie dafür Zeit haben und was Sie als Verkäufer besser offenlegen, bevor es teuer wird.
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Gekauft wie gesehen: Was der Gewährleistungsausschluss beim Hauskauf bedeutet
In fast jedem Kaufvertrag über eine bestehende Liegenschaft steht ein Satz, der schnell überlesen wird: Der Verkäufer schliesst jede Gewährleistung aus, soweit das Gesetz es zulässt. Dieser Ausschluss ist in der Schweiz üblich und bleibt auch 2026 erlaubt, doch das Gesetz zieht ihm neu engere Schranken. Das Risiko für Mängel trägt grundsätzlich die Käuferschaft.
Grundsätzlich heisst aber nicht immer. Der Ausschluss hat vier Grenzen. Sie stehen nicht zufällig dort, sondern schützen den Käufer in genau den Fällen, in denen Schweigen unfair wäre.
Die erste Grenze: Wer einen Mangel kennt und ihn verschweigt, obwohl er ihn hätte ansprechen müssen, kann sich nicht darauf berufen. Der Vorbesitzer, der die Waschküche nach jedem Gewitter auspumpt und beim Verkauf nichts davon sagt, haftet trotzdem.
Die zweite Grenze sind zugesicherte Eigenschaften. Steht im Inserat oder im Vertrag, der Keller sei trocken und das Dach 2015 neu gedeckt, ist das eine Zusicherung. Dafür haftet der Verkäufer, auch wenn ein paar Zeilen weiter unten jede Gewährleistung ausgeschlossen wird.
Die dritte Grenze zieht die Rechtsprechung. Liegt ein Mangel gänzlich ausserhalb dessen, womit ein Käufer vernünftigerweise rechnen musste, lesen die Gerichte die Klausel im Einzelfall eng. Ein Wohnhaus, dessen Fundament von Anfang an ungenügend war, ist so ein Fall. Die Gerichte sind damit allerdings zurückhaltend.
Und die vierte Grenze ist seit 2026 neu: Kein Vertrag darf die 60 Tage für die Rüge oder die fünfjährige Verjährung mehr zulasten der Käuferschaft verkürzen. Eine Klausel, die Ihnen nur dreissig Tage lässt, ist damit wirkungslos.
Die erste Grenze ist in der Praxis die wichtigste. Wie sie wirkt, sehen Sie weiter unten am Beispiel eines Dachgeschosses ohne Baubewilligung.
Wichtig ist die Gegenrichtung: Was bei einem Haus von 1981 zum Alter gehört, gilt in der Regel nicht als Mangel. Dazu gehören eine Fassade mit feinen Rissen oder eine Heizung am Ende ihrer Lebensdauer. Entscheidend ist, ob ein Schaden über das hinausgeht, womit man bei diesem Baujahr und diesem Preis rechnen musste.
Mängelrüge neu ab 2026: Diese drei Punkte haben sich geändert
Bisher musste ein Mangel sofort angezeigt werden. Eine Zahl stand nie im Gesetz. Was sofort im Einzelfall bedeutete, entschied das Gericht. Wer den Keller erst am Wochenende darauf ausräumte, stand schnell zu spät da.
Neu beträgt die Frist für die Mängelrüge beim Grundstückkauf 60 Tage. Bei Mängeln, die bei der üblichen Prüfung nicht erkennbar waren, laufen diese 60 Tage ab der Entdeckung. Kürzere Fristen im Vertrag sind unwirksam. Das steht in Artikel 219a des Obligationenrechts.
Der zweite Punkt wiegt für Bestandesliegenschaften noch schwerer. Dass die Ansprüche fünf Jahre nach dem Erwerb des Eigentums verjähren, galt schon vorher. Neu ist, dass diese Frist nicht mehr zulasten der Käuferschaft verkürzt werden darf. Bis 2025 stand in vielen Verträgen eine kürzere. Drittens kann bei neu erstellten Bauten die kostenlose Nachbesserung nicht mehr ausgeschlossen werden. Dazu weiter unten mehr.
Eine Einschränkung, die in der Praxis oft übersehen wird: Massgebend ist der Tag des Vertragsabschlusses, nicht der Tag der Übergabe. Wer 2025 unterschrieben hat, rügt weiterhin nach altem Recht, auch wenn er erst 2026 übernimmt. Das betrifft besonders Neubauwohnungen, die ab Plan verkauft wurden: Zwei Nachbarn im selben Haus können hier unterschiedlich dastehen, je nachdem, wann sie unterschrieben haben.
Versteckte Mängel als Käufer richtig rügen: So läuft die 60-Tage-Frist
Noch einmal das Reihenhaus mit der feuchten Kellerwand. Beim Ausräumen findet die Familie im Ordner des Vorbesitzers eine Offerte für eine Aussendrainage, datiert auf den Sommer vor dem Verkauf. Wusste er also Bescheid? Dann sieht die Sache anders aus.
Für die Frist zählt der Tag, an dem der Mangel auftaucht, nicht der Tag des Kaufs. Ein Wasserschaden, der sich erst im dritten Winter zeigt, ist rechtzeitig gerügt, wenn die Anzeige innerhalb von 60 Tagen nach der Entdeckung beim Verkäufer ist.
Was bei der Übernahme offen zu sehen war, zeigen Sie innerhalb von 60 Tagen nach der Übernahme an. Für Mängel, die Sie bei gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätten bemerken müssen, haftet der Verkäufer allerdings nur, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat.
Eine Rüge ist auch mündlich gültig. Beweisen lässt sie sich dann aber nur mit Zeugen. Das Einschreiben ist deshalb der sichere Weg. Es beschreibt den Mangel und seinen Ort, trägt ein Datum, enthält Fotos und behält die Rechte ausdrücklich vor. Die Rüge erhält Ihre Ansprüche, sie stoppt die Verjährung aber nicht. Dafür braucht es mehr, etwa eine schriftliche Verjährungsverzichtserklärung des Verkäufers, seine Anerkennung der Forderung, eine Betreibung oder ein Schlichtungsgesuch.
Reagiert der Verkäufer nicht, ist die Rüge trotzdem nicht umsonst. Sie hält fest, wann Sie was entdeckt haben, denn genau darum dreht sich später jede Diskussion. Wer rechtzeitig gerügt hat, behält seine Einreden zudem auch dann, wenn die Verjährung abgelaufen ist. Heben Sie deshalb die Empfangsbestätigung der Anzeige auf.
Und was können Sie verlangen? Bei einer bestehenden Liegenschaft haben Sie die Wahl zwischen zwei Wegen: die Rückabwicklung des Kaufs oder die Minderung um den Betrag, um den der Mangel den Wert drückt. Dazu kann Ersatz für den Schaden kommen, den der Mangel angerichtet hat. Bei neuen Bauten gibt es seit 2026 zusätzlich die kostenlose Verbesserung.
Die Rückabwicklung ist dabei die höhere Hürde: Selbst wenn jemand den Kauf rückgängig machen will, darf ihm das Gericht stattdessen den Minderwert zusprechen, sofern die Umstände eine Rückabwicklung nicht rechtfertigen.
Wer eine Freizeichnung mit arglistigem Verschweigen aushebeln will, muss zweierlei beweisen: den Mangel und das Wissen des Verkäufers. Am günstigsten ist deshalb die Begehung mit einem Bauexperten vor der Beurkundung. Was sich schon vorher aus den Papieren ablesen lässt, zeigt unser Blogartikel: Grundbuchauszug prüfen vor dem Kauf: Risiken für Liegenschaften im Thurgau erkennen.
Verkaufen mit Gewährleistungsausschluss: Wer versteckte Mängel verschweigt, haftet
In einem Bauernhaus im Thurgau wurde das Dachgeschoss vor Jahren ausgebaut und im Inserat als vollwertiges Wohngeschoss angepriesen. Die Bewilligung dafür gab es nie. Ein Jahr nach dem Verkauf meldet sich die Gemeinde bei den neuen Eigentümern.
In diesem Moment nützt dem Verkäufer der Ausschluss im Vertrag nichts mehr. Wer einen Mangel arglistig verschweigt, kann sich nach Artikel 199 des Obligationenrechts nicht auf die Freizeichnung berufen. Hat er absichtlich getäuscht, kann er sich zudem weder darauf berufen, dass die Anzeige zu spät kam, noch auf die Verjährung. Aus einer unbequemen Auskunft beim Verkauf wird so ein Streit, der ihn noch Jahre später einholt.
Arglistig heisst dabei nicht, dass jemand einen Plan gefasst haben muss. Es genügt, dass der Verkäufer ernsthaft mit dem Mangel rechnete und trotzdem schwieg, obwohl er ihn hätte ansprechen müssen. Blosse Nachlässigkeit reicht nicht. Wer selbst nichts wusste und nichts zugesichert hat, kann sich dagegen auf den Ausschluss berufen: Ein Riss hinter der Tapete, von dem niemand etwas ahnte, bleibt beim Käufer.
Ehrlich gesagt ist der bequeme Weg auch der günstigere. Wer weiss, dass die Drainage fehlt, das Dach in fünf Jahren fällig ist oder eine Bewilligung nie eingeholt wurde, schreibt es in eine Selbstdeklaration und legt die Belege dazu in den Vertragsanhang.
Über einen bekannten Mangel lässt sich im Preis verhandeln. Ein verschwiegener Mangel kostet später mehr, weil Gutachten und Anwälte dazukommen. Welche Stellen am Haus vor einem Verkauf den zweiten Blick verdienen, zeigt unser Blogartikel: Vorsorge fürs Einfamilienhaus: Drainage, Flachdach und Fassade im Blick.
Neubau unter zwei Jahren: Nachbesserung lässt sich nicht mehr wegbedingen
Anders liegt der Fall bei neuen Bauten. Nehmen wir eine Eigentumswohnung in Weinfelden, die vor achtzehn Monaten bezogen wurde und in deren Tiefgarage sich im Frühling Feuchtigkeit zeigt. Ist die Baute noch zu erstellen oder wurde sie weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf neu errichtet, kann die Käuferschaft die kostenlose Verbesserung verlangen. Dieser Anspruch darf im Voraus nicht mehr eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
Ein saniertes Altbauhaus zählt nicht als neu erstellter Bau. Ist er zum Zeitpunkt des Verkaufs dagegen erst noch zu errichten, gilt der Anspruch von Anfang an.
Mängel offen ansprechen zahlt sich aus
Die neue Regelung nimmt beiden Seiten Druck weg. Käufer müssen nicht mehr sofort reagieren, sondern haben Zeit, einen Fachmann beizuziehen. Verkäufer wissen genauer, wofür sie geradestehen. Sie können das im Vertrag sauber regeln, statt es auszusitzen.
Am Ende zahlt sich beim Hausverkauf dasselbe aus wie immer: Wer die Unterlagen zusammenträgt, offen darüber spricht und den Preis entsprechend ansetzt, hat die besseren Karten. Was vor der Beurkundung auf dem Tisch liegt, lässt sich im Preis abbilden. Was danach auftaucht, führt schnell zum Streit.
Wenn Sie wissen möchten, wie Ihre Liegenschaft dasteht, schreiben Sie uns einfach. Das Erstgespräch ist kostenlos.
