Blog Category: Haus Kauf

Das Haus war perfekt. Guter Zustand in erstklassiger Lage in Frauenfeld, mit eigenem Garten, Baujahr 2008, ruhig, aber zentral. Das Einkommen passte, beide Partner verdienen gut, und mit einem Hypothekarzins von aktuell rund 1,5 Prozent schien auch die Finanzierung kein Problem zu werden.

Eine Woche später kam die Absage der Bank. Und mit ihr die Frage: Wieso? Wer sich in den letzten Jahren mit Wohneigentum beschäftigt hat, kennt solche Situationen – aus eigener Erfahrung oder aus dem Bekanntenkreis.

Hinter solchen Absagen steht eine Berechnung, die jede Schweizer Bank vor der Kreditzusage durchführt. Die Tragbarkeitsprüfung folgt eigenen Regeln, und diese Regeln haben mit dem tatsächlichen Zinsniveau erstaunlich wenig zu tun. Wer sie früh versteht, sucht von vornherein im richtigen Preissegment, geht souveräner in den Banktermin und erspart sich die teure Enttäuschung mit einem Haus, das die Bank am Ende nicht finanziert.

Die Tragbarkeit beschreibt das Verhältnis zwischen Ihren Wohnkosten und Ihrem Einkommen. Die Faustregel ist seit Jahren stabil: Maximal ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens darf für das Eigenheim aufgewendet werden. Dieses Drittel-Kriterium gilt als Branchenstandard und wird auch von der FINMA als nachhaltig angesehen. Hart geregelt sind in den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung allerdings nur Eigenmittel und Amortisation – die Tragbarkeitsprüfung selbst ist prinzipienbasiert. Jede Bank legt innerhalb dieses Rahmens ihre eigenen Kriterien fest.

Die Bank rechnet bei der Tragbarkeit einer Hypothek nicht mit dem Zinssatz, den Sie heute tatsächlich bezahlen würden, sondern mit einem fiktiven Satz. Branchenstandard sind 5 Prozent auf die gesamte Hypothekarschuld. Manche Institute rechnen mit 4,5 Prozent, die meisten aber 5. Warum so hoch? 

Eine Hypothek läuft über Jahrzehnte. Zinsen, die heute bei 1,5 Prozent stehen, lagen in den späten Achtzigern und Anfang der Neunziger bei über 7 Prozent. Der kalkulatorische Zinssatz ist ein eingebauter Stresstest. Die Bank will sicher sein, dass Sie die Finanzierung auch dann tragen, wenn der Markt wieder dreht.

Dazu kommen zwei weitere Bausteine. Für die Nebenkosten kalkulieren Banken pauschal 0,7 bis 1 Prozent des Liegenschaftswerts pro Jahr – Unterhalt, Heizung, Versicherungen und kleinere Reparaturen sind darin enthalten. Hinzu kommt die Amortisation der zweiten Hypothek, also des Teils der Belehnung über zwei Dritteln des Verkehrswerts. Dieser Teil muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung vollständig zurückgezahlt sein.

Wie sich das konkret auswirkt, zeigt eine Beispielrechnung. Angenommen, das Haus kostet 1’100’000 Franken, und Sie bringen 25 Prozent Eigenmittel ein – also 275’000 Franken.

Die Hypothek beträgt damit 825’000 Franken. Die Bank rechnet jetzt mit dem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent rund 41’250 Franken jährlichen Zinskosten, dazu etwa 8’800 Franken Nebenkosten (0,8 Prozent des Liegenschaftswerts) und rund 6’000 Franken Amortisation für die zweite Hypothek. In Summe ergeben sich ungefähr 56’000 Franken kalkulatorische Wohnkosten pro Jahr.

Damit das ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigt, brauchen die Käufer ein Haushaltseinkommen von rund 170’000 Franken brutto. Bei einem effektiven Zins von 1,5 Prozent zahlen sie real aber nur etwa 12’400 Franken Zinsen pro Jahr – die Bank kalkuliert also mit dem Mehrfachen dessen, was an effektiven Kosten anfällt. Genau hier liegt die Lücke zwischen gefühlter und berechneter Tragbarkeit.

Regional verschiebt sich diese Rechnung deutlich. Vergleichbare Einfamilienhäuser kosten in Winterthur schnell 1,3 bis 1,5 Millionen Franken, in der Region Schaffhausen oder im ländlichen Thurgau kommen Käufer häufig mit 800’000 bis 1 Million Franken aus. Welches Objekt für Sie tragbar ist, hängt damit auch von der Wahl des Standorts ab. Mehr zu den verschiedenen Quellen für Eigenkapital lesen Sie in unserem Beitrag: Strengere Eigenkapitalregeln: Das müssen Immobilienkäufer jetzt wissen.

Wenn die Berechnung nicht aufgeht, gibt es drei wirksame Hebel.

Die erste Stellschraube sind höhere Eigenmittel. Wer statt 20 Prozent dreissig oder vierzig Prozent eigene Mittel einbringt, senkt die Hypothek und damit alle drei Kostenbausteine gleichzeitig. Quellen gibt es mehrere – Erspartes, Wertschriften, eine fällige Lebensversicherung, einen Erbvorbezug oder Vorbezüge aus Säule 3a und Pensionskasse.

Eine wichtige Regel sollten Sie dabei kennen: Mindestens 10 Prozent des Kaufpreises müssen aus sogenannten harten Eigenmitteln stammen, also nicht aus der zweiten Säule. Wer für eine Million Franken kauft, braucht somit mindestens 100’000 Franken, die ausserhalb der Pensionskasse zusammenkommen. Diese Regel ist seit der Revision der Selbstregulierung von 2014 fixiert und gilt unverändert.

Eine zweite Stellschraube ist die Solidarschuld. Wenn beide Partner gemeinsam Solidarschuldner werden, rechnet die Bank beide Einkommen voll an. Ohne diese Mitverpflichtung wird das zweite Einkommen meist nicht oder nur teilweise angerechnet – je nach Institut und Kreditstruktur unterschiedlich. Für viele Doppelverdiener-Haushalte ist das der entscheidende Hebel zwischen Zusage und Absage.

Die ehrlichste Lösung ist allerdings die unpopulärste: ein bescheideneres Objekt. Wer das Wunschhaus nicht finanzieren kann, sucht in einer anderen Gemeinde, in kleinerer Grösse oder mit etwas reduziertem Ausbaustandard. Im Thurgau finden sich häufig wunderbare Einfamilienhäuser zu Preisen, die in Winterthur oder Zürich-Nähe nicht denkbar wären. Was dagegen selten hilft: höhere Hypothek aufnehmen oder die Amortisation hinauszuzögern. Beides verschärft die Tragbarkeit nur weiter.

Einzelne Banken erhöhen bei einem Haushaltseinkommen ab 150’000 Franken brutto die Tragbarkeitsschwelle auf bis zu 40 Prozent. Ein Automatismus ist das aber nicht, und Sie sollten nicht damit in die eigene Planung gehen.

Mit der Pensionierung verändert sich nicht nur der Alltag, sondern auch die Tragbarkeitsrechnung. Das Einkommen sinkt erfahrungsgemäss um 30 bis 40 Prozent, während die kalkulatorischen Wohnkosten unverändert bleiben. Viele Banken beziehen den Pensionierungszeitpunkt schon bei der Vergabe in die Planung ein oder prüfen die Tragbarkeit später neu – und nicht wenige Eigentümer scheitern dann an der Schwelle, obwohl sie ihre Raten problemlos bezahlen könnten. Der Grund ist derselbe wie beim Einstieg: Die Bank rechnet weiterhin mit dem kalkulatorischen Satz von 5 Prozent.

Eine zweite Hürde kommt hinzu. Gemäss SBVg-Selbstregulierung muss die Hypothek innerhalb von 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts reduziert werden, bei früherer Pensionierung entsprechend früher. Wer erst mit 55 noch eine Hypothek aufnimmt, hat wenig Spielraum und sollte die Amortisationsplanung von Beginn an straff anlegen.

Für Käufer im Thurgau lohnt es sich deshalb, die Pensionierung früh in die Finanzplanung einzubeziehen. Wer zehn oder fünfzehn Jahre vor dem Ruhestand beginnt, freiwillig zu amortisieren oder gezielt in die dritte Säule einzuzahlen, schafft sich Spielraum. Auch ein Wechsel in ein kleineres Objekt kann eine Option sein, wenn die Tragbarkeit eng wird.

Wohneigentum ist eine wertvolle Altersvorsorge – aber sie funktioniert nur, wenn die laufenden Kosten auch bei reduziertem Einkommen finanzierbar bleiben. Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag: Eigentumswohnung kaufen – für Ihre Altersvorsorge.

Eine Besonderheit der Schweizer Regelung sollten Käufer kennen: Die Tragbarkeitskriterien sind prinzipienbasiert geregelt, nicht starr vorgeschrieben. Banken legen innerhalb der Selbstregulierung der Bankiervereinigung ihre eigenen Vergabekriterien fest. Der kalkulatorische Zinssatz von 5 Prozent ist Industriestandard, aber kein Gesetz.

Die FINMA beobachtet diesen Spielraum seit Jahren kritisch. In ihrer Aufsichtsmitteilung vom Mai 2025 hielt die Behörde fest, dass etliche Schweizer Banken zu lockere Kriterien anwenden, den kalkulatorischen Zinssatz zu tief ansetzen oder die Tragbarkeitsschwelle zu hoch ziehen. 

Besonders kritisch sieht die FINMA die sogenannten Exception-to-Policy-Geschäfte, bei denen Banken Hypotheken vergeben, obwohl ihre eigenen Tragbarkeitsregeln Nein sagen würden. Solche Ausnahmen sollten gemäss Selbstregulierung tatsächlich Ausnahmen bleiben – in der Praxis kommen sie nach Einschätzung der Aufsicht häufiger vor, als angemessen wäre.

Für Sie als Käufer hat das zwei Konsequenzen. Erstens lohnt sich der Vergleich mehrerer Institute. Was die eine Bank ablehnt, kann bei der nächsten durchgehen, weil der Spielraum innerhalb der Mindeststandards real existiert. Zweitens dürfte dieser Spielraum mittelfristig schrumpfen. Die FINMA hat angekündigt, eine regelbasierte Regulierung zu prüfen, falls die Risiken weiter steigen.

Die Tragbarkeit ist die wichtigste Zahl in der Finanzierung eines Eigenheims – und gleichzeitig die am häufigsten unterschätzte. Tiefe Zinsen täuschen, weil sie nichts darüber aussagen, wie die Bank rechnet. Beides ist richtig: Der aktuelle Markt ist günstig, und die kalkulatorische Hürde bleibt hoch.
Wer die Berechnung früh versteht, sucht im richtigen Preissegment und kann verhandeln. Im Thurgau ist die Tragbarkeit für viele Käufer mit solidem Einkommen gut darstellbar, und auch in Winterthur lassen sich mit der richtigen Strategie passende Objekte finden. Entscheidend ist nicht, ob ein Hauskauf grundsätzlich möglich ist, sondern in welchem Korridor sich die Suche lohnt und welche Eigenmittel-Strategie zu Ihrer Lebensphase passt.
Ob Sie eine erste Orientierung zu Ihrer Situation wünschen oder konkret nach Objekten in Ihrer Region suchen: Wir sind für Sie da – unverbindlich, transparent und mit Marktkenntnis vor Ort. Schreiben Sie uns einfach – wir freuen uns auf Ihre Fragen.

Der Weg zum Eigenheim ist eine der bedeutendsten Entscheidungen im Leben – und mit ihm die Wahl der passenden Finanzierung. In der Schweiz gibt es viele Möglichkeiten, eine Immobilie zu finanzieren, doch zwei Hypothekenmodelle stehen besonders im Fokus: die flexible SARON-Hypothek und die verlässliche Festhypothek. Beide haben ihre Vor- und Nachteile. 

Wer im Thurgau ein Eigenheim kaufen möchte, steht oft vor der Frage: Setzen Sie auf die Sicherheit fester Zinssätze oder nutzen Sie die Chancen variabler Konditionen?

Die richtige Antwort hängt von Ihren persönlichen Bedürfnissen ab – Ihrer finanziellen Situation, Ihrer Risikobereitschaft und den aktuellen Entwicklungen auf dem Hypothekenmarkt.

In diesem Artikel erfahren Sie alles, was Sie über die SARON-Hypothek und die Festhypothek wissen müssen. Wir beleuchten die Unterschiede, zeigen die Vor- und Nachteile auf und geben Ihnen praktische Tipps, wie Sie die besten Konditionen finden – speziell in Ihrer Region.

Sie lernen, wie der SARON-Zinssatz funktioniert, welche Rolle die Schweizerische Nationalbank dabei spielt und wie steuerliche Vorteile Ihre monatliche Belastung senken können.

Nach der Lektüre dieses Artikels haben Sie alle Informationen, um eine fundierte Entscheidung zu treffen – und kommen Ihrem Traum vom Eigenheim einen grossen Schritt näher.

Die SARON-Hypothek und die Festhypothek sind beide beliebt, doch sie unterscheiden sich deutlich in ihrer Struktur und Funktionsweise.

Die SARON-Hypothek basiert auf dem Swiss Average Rate Overnight, einem Referenzzinssatz, der täglich aktualisiert wird. Der Zinssatz Ihrer Hypothek wird dabei regelmässig angepasst, meist alle drei Monate.

Dieses Modell bietet Flexibilität und oft tiefere Zinsen. Allerdings birgt es das Risiko von Zinsschwankungen, die Ihre monatlichen Kosten erhöhen können.

Die Festhypothek bietet hingegen Sicherheit. Der Zinssatz bleibt während der gesamten Laufzeit unverändert. Das macht dieses Modell ideal für Käufer, die langfristig planen und sich vor steigenden Zinsen schützen möchten. Üblich sind Laufzeiten von 5, 10 oder 15 Jahren. Dafür können die Zinsen im Vergleich zur SARON-Hypothek höher ausfallen, insbesondere in Zeiten niedriger Leitzinsen.

Nachdem die Zinsen lange Zeit historisch niedrig waren, haben steigende Leitzinsen zuletzt zu einem moderaten Anstieg der Hypothekenzinsen geführt.

Aktuell liegen die Zinssätze für SARON-Hypotheken oft unter denen von Festhypotheken. Wer flexibel ist und von kurzfristigen Zinsbewegungen profitieren möchte, findet hier eine interessante Option.

Eine SARON-Hypothek bietet besonders viel Flexibilität, da der Zinssatz regelmässig an die Marktentwicklung angepasst wird. Das kann von Vorteil sein, wenn die Zinsen sinken. Beispielsweise könnten Sie bei einem Kauf in Winterthur von einem anfangs niedrigen Zinssatz profitieren, der bei einer Marktentspannung noch weiter fällt. 

Gleichzeitig besteht jedoch das Risiko, dass steigende Leitzinsen Ihre monatlichen Kosten unerwartet erhöhen. Dies erfordert eine gewisse Risikobereitschaft und eine flexible Budgetplanung. Wer finanzielle Stabilität sucht, kann durch die Schwankungen einer SARON-Hypothek verunsichert werden, insbesondere in Zeiten wirtschaftlicher Instabilität.

Eine Festhypothek punktet dagegen mit Stabilität und Sicherheit. Der Zinssatz bleibt über die gesamte Laufzeit konstant, was eine klare Planung ermöglicht. Beispielsweise könnten Sie eine Immobilie in Schaffhausen finanzieren und für zehn Jahre mit konstanten monatlichen Kosten rechnen, selbst wenn die Zinsen während dieser Zeit deutlich steigen. 

Diese Sicherheit hat jedoch ihren Preis: In Niedrigzinsphasen zahlen Sie bei Festhypotheken in der Regel höhere Zinsen als bei variablen Modellen. Zudem sind Festhypotheken unflexibler. Ein vorzeitiger Ausstieg aus dem Vertrag kann mit hohen Kosten verbunden sein, was besonders dann problematisch wird, wenn sich Ihre finanzielle Situation oder Ihre Pläne ändern.

In der Schweiz unterliegt der Hypothekenmarkt strengen Vorgaben, die sowohl Kreditnehmer als auch Banken schützen sollen. Ein zentraler Aspekt ist die Rolle der Schweizerischen Nationalbank (SNB). Ihre geldpolitischen Entscheidungen, insbesondere die Anpassung des Leitzinses, bestimmen den Rahmen für alle Hypothekenmodelle.

Das betrifft SARON-Hypotheken direkt, da deren Zinssätze auf dem tagesaktuellen SARON-Referenzwert basieren. Ein Beispiel: Als die SNB den Leitzins während einer wirtschaftlichen Erholung erhöhte, stiegen auch die Kosten für variable Hypotheken binnen weniger Wochen spürbar an.

Ein weiterer wichtiger Faktor sind die Eigenkapitalvorschriften. Käufer müssen mindestens 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln beisteuern. Davon dürfen maximal 10 Prozent aus der Pensionskasse stammen. Diese Regelung sorgt dafür, dass Kreditnehmer auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten finanziell stabil bleiben.

Wer beispielsweise eine Immobilie in Winterthur für eine Million Franken kauft, benötigt mindestens 200.000 Franken Eigenkapital, davon 100.000 Franken als frei verfügbares Vermögen. Tipp: Wie Sie den Preis Ihres Wunschobjekts richtig einschätzen, erfahren Sie hier: Immobilienbewertung: Was beeinflusst den Preis?

Auch die Tragbarkeit ist eine entscheidende Vorgabe. Die monatlichen Kosten für Zinsen, Amortisation und Nebenkosten dürfen ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Dies stellt sicher, dass Hypotheken langfristig finanzierbar bleiben.

Besonders relevant wird dies bei steigenden Zinsen. Käufer in Regionen wie Schaffhausen, wo die Immobilienpreise moderater sind, profitieren davon, dass ihre Finanzierungen oft weniger belastend ausfallen als in städtischen Zentren wie Zürich.

In Winterthur, einer dynamischen Stadt mit wachsender Bevölkerung, sind die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen. Dadurch wird eine präzise Planung der Finanzierung unverzichtbar. Regionale Banken reagieren auf diesen Bedarf mit speziellen Angeboten, insbesondere für Festhypotheken. Eine Festhypothek mit einer Laufzeit von zehn Jahren kann eine attraktive Lösung sein, um sich gegen künftige Zinssteigerungen abzusichern und langfristige Stabilität zu gewährleisten. 

Schaffhausen hingegen bietet moderate Immobilienpreise und einen insgesamt ruhigeren Markt. Diese Bedingungen ermöglichen eine entspanntere Herangehensweise an die Finanzierung. Lokale Banken entwickeln massgeschneiderte Hypothekenmodelle, die den besonderen Anforderungen der Region gerecht werden. 

Im Stadtzentrum könnte eine Festhypothek ideal sein, um sich vor potenziellen Preisanstiegen zu schützen. In ländlicheren Gegenden, wo die Nachfrage geringer ist und die Preise stabiler bleiben, bieten SARON-Hypotheken durch ihre niedrigen Einstiegskosten eine interessante Möglichkeit.

Ein weiterer Aspekt sind lokale Förderungen und Partnerschaften. In Schaffhausen wird beispielsweise bei Neubauten verstärkt auf energieeffizientes Bauen gesetzt, was in Kombination mit einer Hypothek steuerliche Vorteile bieten kann. In Winterthur gibt es Förderprogramme für nachhaltige Sanierungen, die sich ebenfalls positiv auf die Finanzierung auswirken können.

In der Schweiz spielen steuerliche Vorteile eine zentrale Rolle bei der Wahl und Gestaltung von Hypotheken. Hypothekarzinsen können in der jährlichen Steuererklärung vom Einkommen abgezogen werden, was die effektive Steuerlast deutlich senkt. Dies gilt sowohl für SARON-Hypotheken als auch für Festhypotheken und macht die Finanzierung von Immobilien attraktiver.

Ein konkretes Beispiel: Wenn Sie eine Immobilie in Winterthur besitzen und jährlich 10.000 Franken an Hypothekarzinsen zahlen, können Sie diesen Betrag direkt von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen. Bei einem Grenzsteuersatz von 30 % sparen Sie so 3.000 Franken an Steuern. Diese Regelung gilt unabhängig vom gewählten Hypothekenmodell und ist besonders für Käufer mit höheren Einkommen vorteilhaft.

Ein weiterer steuerlicher Vorteil betrifft den Unterhalt der Immobilie. Wer grössere Renovationen oder energetische Sanierungen durchführt, kann die Kosten ebenfalls steuerlich geltend machen. Dies gilt insbesondere für Massnahmen, die den Wert der Immobilie erhalten, wie Fassadensanierungen oder neue Fenster. Käufer in Schaffhausen, die sich für eine Sanierung entscheiden, könnten somit nicht nur die Energiekosten senken, sondern auch ihre Steuerlast reduzieren.

Allerdings gibt es auch Einschränkungen. Das Abziehen von Hypothekarzinsen wird durch den sogenannten Eigenmietwert relativiert. Dieser fiktive Betrag, der auf dem Wert Ihrer Immobilie basiert, wird Ihrem steuerbaren Einkommen zugerechnet. Je nach Höhe der Zinsen kann dies die Steuervorteile schmälern. Dies macht die genaue Kalkulation besonders wichtig, um sicherzustellen, dass die steuerlichen Vorteile tatsächlich genutzt werden.

Ein Hypothekenvergleich mag auf den ersten Blick kompliziert wirken. Doch die Beschäftigung mit diesem Thema lohnt sich. Sie legen damit die Grundlage für eine solide Finanzierung, sparen Kosten und schaffen finanzielle Sicherheit – nicht nur für heute, sondern auch für die Zukunft.

In der Schweiz stehen Ihnen viele erfahrene Berater und regionale Banken zur Seite. Diese kennen den Markt in Ihrer Region genau – sei es in Winterthur, Schaffhausen oder Weinfelden – und unterstützen Sie dabei, die optimale Lösung für Ihre Bedürfnisse zu finden. Greifen Sie auf diese Expertise zurück und treffen Sie gut informierte Entscheidungen.

Nutzen Sie steuerliche Vorteile, reduzieren Sie Ihre monatlichen Belastungen und schaffen Sie sich Raum, Ihr neues Zuhause in vollen Zügen zu geniessen. Jetzt ist der Moment, Verantwortung zu übernehmen und Ihre finanzielle Zukunft aktiv zu gestalten.
Mit diesem Artikel haben Sie bereits den ersten Schritt gemacht.

Jetzt geht es darum, ins Handeln zu kommen. Wenn Sie Unterstützung brauchen, sind wir gerne für Sie da. Mit über 20 Jahren Erfahrung helfen wir Ihnen, die perfekte Hypothek zu finden – damit Ihr Traumhaus bald Ihnen gehört.

Das Traumhaus ist gefunden, das Einkommen stimmt, der Termin bei der Bank steht. Trotzdem fehlt beim Eigenkapital der letzte Baustein.

Für viele künftige Eigentümer liegt genau dieser Baustein längst bereit, nur an einem unerwarteten Ort: auf dem Konto der Pensionskasse. Damit wird die Pensionskassen-Auszahlung zum entscheidenden Hebel auf dem Weg ins Eigenheim. Gerade in gefragten Lagen wie Frauenfeld oder Schaffhausen, wo die Preise zuletzt spürbar angezogen haben, gibt er oft den Ausschlag.

Bevor Sie Vorsorgegeld beziehen, lohnt sich jedoch der genaue Blick. Ein Vorbezug und eine Verpfändung führen zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen, für Ihre Finanzierung heute und für Ihre Rente später.

Für den Kauf von selbst genutztem Wohneigentum verlangen Schweizer Banken in der Regel 20 Prozent Eigenkapital. Die eine Hälfte davon, also 10 Prozent des Kaufpreises, muss aus harten Eigenmitteln stammen: aus Erspartem, aus Wertschriften oder aus der Säule 3a.

Für den Rest dürfen Sie Geld aus der Pensionskasse einsetzen. Ein feiner, aber entscheidender Unterschied wird dabei oft übersehen. Die Säule 3a zählt als hartes Eigenkapital, ein Vorbezug aus der Pensionskasse dagegen nicht.

Ein Rechenbeispiel macht das greifbar. Bei einem Kaufpreis von 800’000 Franken brauchen Sie rund 160’000 Franken Eigenkapital, wovon mindestens 80’000 Franken nicht aus der Pensionskasse kommen dürfen.

Wer 100’000 Franken gespart hat und zusätzlich 40’000 Franken in der Säule 3a, bringt bereits 140’000 Franken an harten Mitteln mit. Erst für die Lücke darüber kommt die zweite Säule ins Spiel. Genau an dieser 80’000-Franken-Hürde scheitern manche Kaufträume, obwohl auf dem Vorsorgekonto längst genug liegt.

Zum Vorsorgegeld zählen übrigens auch Freizügigkeitsguthaben aus früheren Anstellungen, die bei der Planung gerne in Vergessenheit geraten. Je früher Sie alles zusammentragen, desto klarer zeigt sich, welcher Kaufpreis für Sie realistisch ist. Den Betrag, den Sie tatsächlich beziehen können, hält Ihr Vorsorgeausweis fest oder Sie erfragen ihn bei Ihrer Kasse.

Eine Grenze gilt in jedem Fall. Vorsorgegeld ist ausschliesslich für selbst bewohntes Wohneigentum am Hauptwohnsitz zugelassen. Ein Ferienhaus am Bodensee oder eine vermietete Wohnung als Renditeobjekt lassen sich damit nicht finanzieren. Wie die Bank Ihr Budget im Detail berechnet und warum tiefe Zinsen dabei täuschen können, lesen Sie im Beitrag: Tragbarkeit berechnen: Wie viel Eigenheim Ihnen die Bank wirklich erlaubt.

Beim Vorbezug wird ein Teil Ihres Guthabens ausbezahlt und fliesst direkt in den Kauf. Ihr Eigenkapital steigt, die nötige Hypothek fällt kleiner aus und Sie zahlen Monat für Monat weniger Zins.

Dieser Vorteil hat allerdings seinen Preis. Auf den bezogenen Betrag wird eine einmalige Kapitalauszahlungssteuer fällig, getrennt vom übrigen Einkommen und zu einem reduzierten Satz. Wie hoch sie ausfällt, hängt von Wohnkanton und Betrag ab und liegt als grobe Orientierung im tiefen bis mittleren einstelligen Prozentbereich. Bei grösseren Bezügen kann sie wegen der Progression höher ausfallen. Anders als oft gedacht lässt sich diese Last kaum in Tranchen glätten, denn zwischen zwei Bezügen müssen Jahre liegen.

Schwerer als die Steuer wiegt die Wirkung auf Ihre Vorsorge. Ein Vorbezug schmälert Ihr Alterskapital und je nach Kasse auch die Leistungen bei Invalidität oder Tod. Wer mit 45 einen grösseren Betrag bezieht, dem fehlt dieses Geld bis zur Pensionierung samt Zins und Zinseszins.

Dazu kommen ein paar feste Spielregeln. Bis zum Alter von 50 dürfen Sie das gesamte Guthaben beziehen, danach nur noch den höheren der beiden Werte aus halbem aktuellem Guthaben oder dem Stand mit 50. Der Mindestbezug liegt bei 20’000 Franken und ein Bezug ist höchstens alle fünf Jahre möglich. Sind Sie verheiratet oder leben in eingetragener Partnerschaft, braucht es die schriftliche Zustimmung des Partners.

Zwei Punkte werden gerne vergessen. Wer sich zuvor freiwillig in die Pensionskasse eingekauft hat, muss eine dreijährige Sperrfrist beachten, in der ein Bezug grundsätzlich nicht zulässig ist. Auch die Auszahlung selbst braucht Zeit, denn bis das Geld fliesst, vergehen oft mehrere Monate, was Verkäufer bei einer raschen Abwicklung ungern abwarten.

Verkaufen Sie das Eigenheim später, müssen Sie den Vorbezug in der Regel zurückzahlen. Eine Ausnahme gilt, wenn Sie den Erlös innert zwei Jahren wieder in ein selbst bewohntes Eigenheim investieren. Zahlen Sie den Bezug freiwillig zurück, können Sie die bezahlte Steuer auf Antrag zinslos zurückfordern. Den genauen Betrag und die Steuerfolgen rechnen Sie am besten vorab mit einer Fachperson durch.

Bei der Verpfändung bleibt Ihr Guthaben in der Pensionskasse und dient der Bank nur als zusätzliche Sicherheit. Das Geld wandert nicht aus der Vorsorge, es rückt lediglich als Pfand in den Hintergrund.

Der Vorteil liegt auf der Hand. Ihre Alters- und Risikoleistungen bleiben vollständig erhalten und es fällt keine Kapitalauszahlungssteuer an. Weil verpfändetes Vorsorgekapital für die Bank eine verlässliche Sicherheit ist, finanziert sie häufig bis zu 90 statt der üblichen 80 Prozent. Das verschafft Ihnen Luft, wenn die Eigenmittel neben den harten 10 Prozent knapp sind. Auch Ihre Angehörigen bleiben im Todesfall über die vollen reglementarischen Leistungen abgesichert.

Der Preis dafür ist eine höhere Hypothek. Weil Sie mehr Fremdkapital aufnehmen, zahlen Sie insgesamt mehr Zins und müssen die Hypothek innert 15 Jahren auf zwei Drittel des Immobilienwerts zurückführen. Die Verpfändung setzt deshalb ein Einkommen voraus, das diese grössere Hypothek dauerhaft trägt. Nicht ohne Grund raten Fachleute oft zu diesem Weg, sofern das Budget ihn hergibt.

Für eine Familie in Winterthur mit stabilem Doppeleinkommen kann das der bessere Weg sein, während dieselbe Rechnung bei knapperem Budget an der Tragbarkeit scheitert. Gerade für jüngere Käufer mit langem Anlagehorizont wiegt der Unterschied schwer, weil das Kapital in der Kasse weiter verzinst wird.

In der Praxis müssen Sie sich nicht einmal strikt festlegen. Oft lassen sich beide Wege kombinieren, indem Sie einen kleineren Betrag beziehen und den Rest verpfänden. Ob Ihr Budget reicht, entscheidet sich an denselben strengen Vorgaben, die wir im Beitrag: Strengere Eigenkapitalregeln: Das müssen Immobilienkäufer jetzt wissen.

Die Wahl zwischen beiden Wegen ist keine reine Rechenaufgabe, sondern eine ehrliche Abwägung. Wer die künftige Rente nicht schmälern will und die höhere Hypothek gut trägt, fährt mit der Verpfändung meist besser. Wer die laufende Zinslast tief halten möchte und die Steuer auf den Bezug in Kauf nimmt, für den kann der Vorbezug der passende Weg sein.

Ein Beispiel bringt den Unterschied auf den Punkt. Nehmen wir an, für Ihr Eigenheim fehlen 60’000 Franken zum nötigen Eigenkapital. Beziehen Sie diese Summe vor, sinkt Ihre Hypothek, dafür zahlen Sie einmal Steuern und Ihr Alterskapital schrumpft. Verpfänden Sie dieselbe Summe, bleibt das Vorsorgeguthaben unangetastet. Dafür bleibt die Hypothek höher und die Zinsen summieren sich über die Jahre.

Über eine lange Laufzeit gerechnet kann diese zusätzliche Zinssumme durchaus die Grössenordnung der einmaligen Steuer erreichen. Der genaue Vergleich mit Ihren eigenen Zahlen lohnt sich also. Lassen Sie sich von Ihrer Bank ruhig beide Varianten nebeneinander vorrechnen. Eine Rolle spielt auch Ihr Alter, denn je näher die Pensionierung rückt, desto schwerer wiegt eine Lücke im Alterskapital.

Bewährt hat sich eine einfache Reihenfolge: zuerst die Säule 3a einsetzen und die Pensionskasse erst bei Bedarf antasten.

Neu kommt ein steuerlicher Punkt hinzu, den Sie im Blick behalten sollten. Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2029 fällt der Abzug der Schuldzinsen für selbst bewohntes Eigentum weitgehend weg. Bis dahin gilt das heutige System weiter. Danach verliert eine hohe Hypothek einen Teil ihres steuerlichen Reizes, was eine kleinere Hypothek und damit den Vorbezug für manche Haushalte attraktiver macht.

Entscheiden Sie sich für einen Vorbezug, sollten Sie die entstehende Vorsorgelücke aktiv schliessen, etwa durch spätere Rückzahlungen oder eine ergänzende Absicherung gegen Invalidität und Tod.

Beide Wege führen ins eigene Zuhause und keiner ist von vornherein der bessere. Ob Sie in Frauenfeld, im übrigen Thurgau oder im benachbarten Winterthur kaufen: Den Ausschlag geben Ihr Alter, Ihr Einkommen und Ihre Vorsorgeziele. Auch Ihr Wohnort spielt hinein, denn er bestimmt, wie hoch die Steuer auf einen Bezug ausfällt.

Am Ende zählt vor allem eines: dass Sie die Folgen für Ihre Vorsorge kennen, bevor Sie bei der Pensionskasse unterschreiben. Ein kurzes Gespräch bringt hier oft mehr Klarheit als stundenlanges Recherchieren, weil es Ihre ganz persönliche Einkommens- und Vorsorgesituation berücksichtigt.

Möchten Sie in Ruhe über Ihre Ausgangslage sprechen? Schreiben Sie uns einfach, wir freuen uns auf Ihre Fragen.