JETZT TERMIN BUCHEN
Praktische Tipps zu Obligationenrecht, Hypothek und Handänderungssteuer – damit Sie sicher und gut vorbereitet in die Beurkundung gehen
Ein Haus zu verkaufen, gehört zu den grossen Entscheidungen im Leben. Oft steckt darin nicht nur viel Geld, sondern auch Erinnerungen und ein Stück Geschichte. Doch sobald der Kaufvertrag ins Spiel kommt, wird’s schnell kompliziert: Paragrafen, Fristen, Obligationenrecht – und lauter Begriffe, die man selten braucht, aber plötzlich verstehen muss.
Vielleicht stehen auch Sie kurz vor dem Notartermin und fragen sich: Was genau unterschreibe ich da eigentlich? Keine Sorge – das geht fast allen so. Ein Immobilienverkauf ist kein Alltagsthema, und niemand erwartet, dass Sie alle juristischen Feinheiten kennen.
Dieser Artikel hilft Ihnen, den Überblick zu behalten. Er zeigt klar und verständlich, was beim Kaufvertrag wirklich zählt, wie der Notar Sie begleitet und welche Punkte Sie vor der Unterschrift kennen sollten – von der Hypothek bis zur Handänderungssteuer.
Ziel ist, dass Sie Ihren Notartermin mit einem sicheren Gefühl angehen können. Sie wissen, worauf es ankommt, stellen die richtigen Fragen und gehen mit dem guten Gefühl nach Hause: Alles geregelt – und das ganz ohne Stress.
Andere Kategorien
Warum der Kaufvertrag so wichtig ist – und welche Rolle der Notar spielt
Der Kaufvertrag ist das Herzstück jedes Hausverkaufs. Ohne ihn geht nichts – und ohne öffentliche Beurkundung ist er nicht gültig. Das Schweizer Obligationenrecht schreibt diese Form bei jedem Grundstückverkauf vor. Sie stellt sicher, dass alle rechtlichen Punkte korrekt festgehalten und für beide Seiten nachvollziehbar sind.
Mit der Unterschrift beim Notar wechselt das Eigentum noch nicht – das passiert erst mit der Eintragung im Grundbuch. Erst dann ist der Verkauf rechtsgültig abgeschlossen.
Der Notar ist dabei die zentrale Figur. Er erstellt oder prüft den Vertragsentwurf, erklärt die Klauseln, liest den Vertrag beim Termin vor, beurkundet die Unterschriften und reicht die Unterlagen ans Grundbuchamt weiter.
Das Notariat ist kantonal organisiert. Je nach Kanton arbeitet man mit Amtsnotaren (z. B. in Zürich, Schaffhausen, Thurgau, St. Gallen) und freiberuflichen Notaren (z. B. in Bern, Basel oder Waadt). Wichtig: Der zuständige Notar muss im Kanton des Grundstücks beurkundet sein.
In der Praxis erhält der Notar die Verkaufsangaben vom Makler oder direkt von den Parteien, erstellt den Vertragsentwurf und verschickt ihn vorab zur Prüfung. Beim Termin liest er ihn laut vor, erklärt Schritt für Schritt und stellt sicher, dass beide Parteien alles verstehen. Erst danach wird beurkundet und der Vertrag an das Grundbuchamt weitergeleitet.
Eigentumsübertragung im Grundbuch: wann Sie offiziell kein Eigentümer mehr sind
Nach der Beurkundung prüft der Notar, ob alle Voraussetzungen für die Eigentumsübertragung erfüllt sind. Der Kaufpreis muss gesichert sein, Finanzierungsnachweise oder Bewilligungen müssen vorliegen, und eine bestehende Hypothek muss geregelt sein. Erst dann reicht der Notar die Unterlagen beim Grundbuchamt ein.
Sobald das Grundbuchamt alle Dokumente geprüft hat, erfolgt die Eigentumsübertragung. Mit diesem Schritt wird der Käufer offiziell als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Ab diesem Moment sind Sie rechtlich entlastet – das Haus gehört nun der neuen Partei.
Der Zeitpunkt des Übergangs wird im Kaufvertrag genau festgelegt. Entscheidend sind dabei drei Begriffe: Besitz bezeichnet die tatsächliche Verfügung über das Objekt, Nutzen den wirtschaftlichen Vorteil wie zum Beispiel Mieteinnahmen, und Gefahr das Risiko von Schäden oder Verlusten.
Mit dem Übergang des Nutzens gehen auch Kosten und Risiken auf den Käufer über. Ab diesem Zeitpunkt haften Sie als Verkäufer nicht mehr für laufende Abgaben oder mögliche Schäden.
Damit der Grundbucheintrag erfolgen kann, müssen auch Hypothek und Finanzierung vollständig geregelt sein.
Hypothek und Schuldbrief: so läuft die Ablösung oder Übernahme richtig ab
Besteht noch eine Hypothek, muss sie vor dem Eigentumsübergang entweder abgelöst oder vom Käufer übernommen werden. Welche Variante gewählt wird, hängt von den Vereinbarungen und der Finanzierung ab.
Wird die Hypothek abgelöst, überweist die Bank des Käufers den Betrag direkt an Ihre Bank. Erst wenn die Schuld vollständig getilgt ist, stellt Ihre Bank die Löschungsbewilligung aus – diese benötigt der Notar für den Grundbucheintrag.
Soll die Hypothek übernommen werden, wird der Schuldbrief übertragen. Das kann sich lohnen, wenn der Zinssatz oder die Laufzeit vorteilhaft sind. Voraussetzung ist die Zustimmung der Bank, die prüft, ob der Käufer die Kreditbedingungen erfüllt.
Es gibt zwei Formen des Schuldbriefs: den klassischen Papier-Schuldbrief und den modernen Register-Schuldbrief. Letzterer ist heute Standard – sicherer und einfacher zu verwalten. Beide Varianten dienen als Pfandrecht: Sie sichern der Bank das Recht, die Immobilie im Fall von Zahlungsausfällen zu verwerten.
Damit keine Verzögerungen entstehen, stimmt der Notar die Abläufe zwischen den Banken genau ab. Erst wenn Löschungsbewilligung oder Übernahmeerklärung vorliegen, kann die Eigentumsübertragung im Grundbuch erfolgen.
Ein häufiger Fehler: die Hypothek zu früh kündigen. Das kann Vorfälligkeitsentschädigungen von mehreren tausend Franken auslösen. Lassen Sie sich frühzeitig beraten, ob Ablösung oder Übernahme wirtschaftlich sinnvoller ist.
Steuern und Kosten beim Hausverkauf: Handänderungssteuer, Grundstückgewinnsteuer und Gebühren
Die wichtigste Abgabe ist die Grundstückgewinnsteuer. Sie betrifft den Gewinn, den Sie beim Verkauf erzielen – also den Betrag über Ihrem ursprünglichen Kaufpreis, abzüglich wertsteigernder Investitionen (z. B. neue Heizung oder Solaranlage). Jeder Kanton hat eigene Berechnungsregeln. In einigen steigt der Satz mit der Höhe des Gewinns, in anderen hängt er von der Besitzdauer ab.
Hier finden Sie zusätzliche Informationen, wenn Sie noch tiefer ins Thema einsteigen möchten: Hypothekarzinsen, Eigenmietwert & Co.: Immobilienwissen für Käufer und Verkäufer in der Schweiz.
Daneben gibt es die Handänderungssteuer, die bei jedem Eigentümerwechsel fällig wird – je nach Kanton zwischen 1 % und 3 % des Kaufpreises oder ganz abgeschafft (z. B. Zürich, Aargau). Wer sie zahlt, wird im Kaufvertrag festgelegt.
Auch Notariats- und Grundbuchgebühren fallen an. Sie decken die Kosten für Beurkundung, Eintragung und Administration. Die Tarife variieren kantonal.
Damit alles reibungslos abläuft, wickelt das Notariat die meisten Abgaben direkt ab. Erst, wenn alle Steuern und Gebühren beglichen sind, erfolgt der endgültige Grundbucheintrag.
Unterlagen für den Notartermin: was Sie unbedingt bereithalten sollten
Damit die Beurkundung reibungslos verläuft, müssen alle wichtigen Unterlagen vollständig und aktuell vorliegen. Der Notar kann den Kaufvertrag nur dann rechtsgültig beurkunden, wenn sämtliche Informationen geprüft und bestätigt sind. Fehlende Dokumente führen schnell zu Verzögerungen.
Das wichtigste Dokument ist der Grundbuchauszug. Er zeigt, wer Eigentümer der Immobilie ist und welche Belastungen darauf eingetragen sind – etwa Hypotheken, Dienstbarkeiten oder Wohnrechte. Der Auszug sollte aktuell sein, idealerweise nicht älter als drei Monate.
Ebenfalls wichtig sind Kataster- oder Situationspläne, die das Grundstück oder die Stockwerkeinheit genau darstellen. So weiss der Käufer genau, was er erwirbt, und der Notar kann die Angaben im Kaufvertrag mit dem Grundbuch abgleichen.
Neben den Eigentumsnachweisen benötigt der Notar einen gültigen Ausweis oder eine elektronische Identifikation (E-ID) beider Parteien. Diese Identitätsprüfung ist gesetzlich vorgeschrieben und schützt vor Missbrauch. Wenn Sie sich vertreten lassen, etwa durch eine bevollmächtigte Person, muss die Vollmacht schriftlich vorliegen und beglaubigt sein.
Für Verkäufer sind zudem Belege über wertvermehrende Aufwendungen wichtig. Diese können später bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer berücksichtigt werden. Rechnungen für Modernisierungen sollten deshalb sorgfältig aufbewahrt und dem Notar oder Steueramt zur Verfügung gestellt werden.
Wenn vorhanden, empfiehlt es sich auch, den GEAK (Gebäudeenergieausweis der Kantone) oder einen Energieausweis beizulegen. Diese Dokumente sind nicht zwingend vorgeschrieben, schaffen aber Transparenz und stärken das Vertrauen des Käufers – vor allem bei energieeffizienten oder renovierten Immobilien.
Gut vorbereitet zum Notar – mit Ruhe, Klarheit und einem starken Partner an Ihrer Seite
Sie haben schon viel geschafft: Sie kennen die wichtigsten Punkte im Kaufvertrag, verstehen die Rolle des Notars, kennen die Abläufe und wissen, wann Hypothek und Handänderungssteuer ins Spiel kommen. Mehr braucht es nicht, um den nächsten Schritt ruhig und souverän anzugehen.
Lassen Sie sich Zeit. Stellen Sie Ihre Fragen. Ein guter Notar erklärt jede Klausel so, dass sie Sinn ergibt. Und wenn Sie möchten, begleiten wir Sie durch den Prozess – vom Entwurf bis zur Unterschrift.
Schreiben Sie uns einfach – gemeinsam gestalten wir Ihren Hausverkauf stressfrei und erfolgreich.
