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So meistern Sie Ihren Immobilienkauf im Thurgau
Ein Haus mit Blick auf den Bodensee, eine stilvolle Wohnung in Frauenfeld oder ein Rückzugsort in der idyllischen Thurgauer Landschaft – der Traum vom Eigenheim in der Schweiz begeistert längst nicht nur Einheimische.
Auch viele Nicht-Schweizer interessieren sich für Immobilien im Land der Stabilität, Sicherheit und Lebensqualität. Doch wer keinen Schweizer Pass besitzt, muss einige rechtliche Voraussetzungen erfüllen.
In diesem Beitrag erfahren Sie, was beim Immobilienkauf in der Schweiz gilt, welche Rolle Ihre Aufenthaltsbewilligung spielt und worauf Sie im Kanton Thurgau besonders achten sollten. Mit der richtigen Vorbereitung wird der Kauf zu einem sicheren und erfolgreichen Schritt.
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Die rechtlichen Grundlagen: Lex Koller und Aufenthaltsbewilligung
In der Schweiz ist der Immobilienerwerb durch Personen ohne Schweizer Pass im sogenannten Lex Koller geregelt. Dieses Gesetz bestimmt, unter welchen Voraussetzungen Nicht-Schweizer Grundstücke oder Wohnungen kaufen dürfen.
Ob ein Kauf möglich ist, hängt direkt von Ihrer Aufenthaltsbewilligung ab. Es gibt zwei gängige Varianten: die B-Bewilligung und die C-Bewilligung.
Die B-Bewilligung ist eine befristete Aufenthaltsbewilligung. Sie wird in der Regel für fünf Jahre erteilt – an Personen aus EU-/EFTA-Staaten, die in der Schweiz arbeiten oder finanziell unabhängig sind.
Auch Drittstaatsangehörige können sie erhalten, wenn sie über ein gültiges Arbeitsverhältnis oder ausreichend Mittel zur Selbstversorgung verfügen. Mit dieser Bewilligung dürfen Sie in der Schweiz leben und arbeiten – und eine Immobilie als Hauptwohnsitz kaufen, sofern Sie selbst darin wohnen. Eine Vermietung oder die Nutzung als Ferienwohnung ist nur in bestimmten Tourismusregionen erlaubt – und auch nur mit Zustimmung der Behörden.
Die C-Bewilligung ist die sogenannte Niederlassungsbewilligung. Sie wird in der Regel nach fünf bis zehn Jahren ununterbrochenem Aufenthalt in der Schweiz vergeben – bei guter Integration, stabiler wirtschaftlicher Lage und ausreichenden Sprachkenntnissen. Sie ermöglicht einen unbefristeten Aufenthalt und erlaubt den Kauf von Immobilien ohne Einschränkungen. Auch Investitionen in Renditeobjekte sind dann möglich. Dennoch sollten Sie auch hier alle rechtlichen Details prüfen, vor allem bei der Nutzung als Renditeobjekt oder bei geplanten Umbauten.
Ohne Aufenthaltsbewilligung ist der Immobilienkauf stark eingeschränkt. Er ist nur in Ausnahmefällen möglich – etwa für Ferienwohnungen in touristisch genehmigten Zonen. Selbst dann benötigen Sie eine kantonale Bewilligung. Ein Immobilienkauf allein führt nicht automatisch zu einer Aufenthaltsgenehmigung, kann aber unter Umständen Teil eines Einwanderungskonzepts sein – etwa bei finanzieller Unabhängigkeit und entsprechender Steuerkraft.
Die Praxis unterscheidet sich von Kanton zu Kanton. Während manche Behörden kulanter prüfen, legen andere den gesetzlichen Rahmen sehr streng aus. Ein zusätzlicher Punkt: Wenn Sie eine Immobilie im Namen einer anderen Person oder mit dem Kapital Dritter kaufen, verlangen die Behörden vollständige Transparenz. In solchen Fällen kann es zu zusätzlichen Prüfungen kommen.
Lassen Sie Ihre persönliche Situation immer durch einen Experten klären – am besten durch einen spezialisierten Anwalt oder Notar. Ein Formfehler kann im schlimmsten Fall dazu führen, dass der Kauf rückgängig gemacht werden muss.
Immobilienerwerb im Thurgau: Das sollten Sie wissen
Zuständig für Fragen rund um den Immobilienerwerb durch ausländische Personen ist im Kanton Thurgau das Departement für Inneres und Volkswirtschaft. Die gesetzlichen Rahmenbedingungen folgen zwar den nationalen Vorgaben, werden aber kantonal unterschiedlich interpretiert und umgesetzt.
Im Thurgau erfolgt die Prüfung einzelner Kaufvorhaben sorgfältig und verbindlich. Wer eine Immobilie erwerben möchte, reicht die Unterlagen direkt bei der zuständigen Stelle ein.
Die Behörden klären anschliessend, ob das Vorhaben bewilligungsfrei ist oder ob zusätzliche Abklärungen nötig sind. Dabei zählt nicht nur der formale Status, sondern auch die konkrete Nutzung und Lage der Liegenschaft.
Ein Beispiel: Eine Käuferin aus Deutschland mit B-Bewilligung möchte ein Einfamilienhaus in einem Weiler bei Kreuzlingen erwerben. Die Gemeinde liegt in der Nähe touristisch attraktiver Gebiete.
Obwohl es sich um eine reine Wohnnutzung handelt, prüfen die Behörden, ob es sich möglicherweise um eine Feriennutzung handeln könnte – zum Beispiel, weil der Arbeitsort weit entfernt liegt oder keine Schulpflichtigen in der Familie sind. Erst nach einer Wohnsitzbestätigung und einem plausiblen Nutzungskonzept wird der Kauf als bewilligungsfrei beurteilt.
Orte mit hoher Nachfrage – etwa in der Nähe des Bodensees oder im Raum Frauenfeld – stehen generell unter erhöhter Kontrolle. Hier prüfen die Behörden genau, ob alle Voraussetzungen erfüllt sind. Gerade bei Immobilien, die sich potenziell touristisch oder gewerblich nutzen lassen, wird detailliert hingeschaut.
Wer frühzeitig mit den kantonalen Stellen Kontakt aufnimmt, erhält verlässliche Auskunft – und kann mit klaren Erwartungen in den Kaufprozess starten. Das schafft Sicherheit und spart Zeit.
Wenn Sie direkt in das Thema Hauskauf einsteigen wollen, finden Sie hier alle Informationen: Ein Haus kaufen im Thurgau: Unser Leitfaden für Erstkäufer!
So bereiten Sie sich optimal auf den Kauf vor
Der Immobilienkauf in der Schweiz unterscheidet sich in vielen Punkten von dem in anderen Ländern. Damit alles glatt läuft, empfehlen wir Ihnen, folgende Punkte sorgfältig zu prüfen:
Aufenthaltsbewilligung klären: Überprüfen Sie, ob Sie eine B- oder C-Bewilligung besitzen – und ob die geplante Nutzung der Immobilie damit vereinbar ist.
Nutzung frühzeitig definieren: Wollen Sie selbst in der Immobilie wohnen? Planen Sie eine zeitweise Nutzung durch Familie oder Freunde? In manchen Gemeinden gibt es zusätzliche Nutzungsbeschränkungen – etwa zur Anzahl erlaubter Wohneinheiten oder zur Umnutzung von Gebäuden.
Standort mit Bedacht wählen: Nicht jede Gemeinde erlaubt den Kauf von Ferienwohnungen. Klären Sie im Vorfeld, ob Ihr Wunschort dafür zugelassen ist. In beliebten Regionen wie dem Bodenseeufer oder Frauenfeld gelten strenge Vorgaben. Gleichzeitig lohnt sich ein Blick auf die Preisentwicklung – Orte mit wachsender Nachfrage bieten langfristige Wertsteigerung.
Rechtliche Beratung in Anspruch nehmen: Ein Immobilienkauf bringt viele Formalitäten mit sich. Lassen Sie prüfen, ob eine Erwerbsbewilligung erforderlich ist – und ob alle Voraussetzungen erfüllt sind. Ein spezialisierter Immobilienanwalt oder Notar kann Sie Schritt für Schritt begleiten.
Finanzierung frühzeitig sichern: Als ausländischer Käufer benötigen Sie in der Regel mehr Eigenkapital. Schweizer Banken erwarten häufig einen Eigenmittelanteil von bis zu 40 Prozent. Auch Ihre Aufenthaltsbewilligung kann Einfluss auf die Finanzierungszusage haben. Wenn Sie in Fremdwährung zahlen, beachten Sie zudem mögliche Wechselkursrisiken.
Steuerliche Aspekte beim Immobilienkauf
Der Kauf einer Immobilie hat auch steuerliche Folgen – und diese sollten Sie von Anfang an kennen.
Beim Verkauf fällt in der Regel eine Grundstückgewinnsteuer an. Ihre Höhe hängt vom erzielten Gewinn und der Haltedauer ab. Je kürzer die Besitzzeit, desto höher ist die Steuer.
Einige Gemeinden im Thurgau erheben zusätzlich eine Liegenschaftssteuer. Sie ist jährlich fällig und wird unabhängig davon erhoben, ob Sie in der Immobilie wohnen oder nicht.
Wenn Sie selbst in Ihrer Immobilie leben, wird der sogenannte Eigenmietwert als fiktives Einkommen versteuert. Das bedeutet: Auch ohne Mieteinnahmen müssen Sie den theoretischen Mietwert in Ihrer Steuererklärung angeben. Diese Regelung soll in Zukunft reformiert werden – aktuell gilt sie aber noch.
Auch die Vermögenssteuer spielt eine Rolle: Ihre Immobilie wird dem Gesamtvermögen zugerechnet und kann die Steuerlast entsprechend beeinflussen.
Wer keinen Wohnsitz in der Schweiz hat, sollte zusätzlich die Erbschaftsregelung im Blick behalten. Immobilienbesitz kann dazu führen, dass Ihr Nachlass in der Schweiz versteuert wird – zusätzlich zur Regelung in Ihrem Heimatland.
Ein Beispiel: Wenn Sie eine Wohnung in Frauenfeld besitzen und diese mit Gewinn verkaufen, zahlen Sie Grundstückgewinnsteuer an den Kanton Thurgau. Gleichzeitig müssen Sie den Eigenmietwert in Ihrer Schweizer Steuererklärung angeben – auch wenn Sie im Ausland wohnen und in der Schweiz nur eingeschränkt steuerpflichtig sind.
Ein erfahrener Steuerberater hilft Ihnen, Doppelbesteuerung zu vermeiden und mögliche Gestaltungsspielräume zu nutzen.
Ihr Weg zur Immobilie im Thurgau
Ein Immobilienkauf in der Schweiz ist auch für Nicht-Schweizer möglich – vorausgesetzt, die rechtlichen Voraussetzungen sind erfüllt. Wer gut vorbereitet ist, profitiert von klaren Abläufen, rechtlicher Sicherheit und langfristiger Investitionsstabilität. Besonders im Kanton Thurgau lohnt sich eine vorausschauende Planung.
Ob Sie ein Zuhause in Frauenfeld, eine Ferienwohnung am See oder ein Haus auf dem Land suchen – mit der passenden Strategie und erfahrenen Partnern an Ihrer Seite gelingt der Kauf sicher und unkompliziert.
Wir unterstützen Sie gerne dabei. Seit über 20 Jahren begleiten wir Immobilienkäufer in der Region Thurgau – kompetent, verlässlich und persönlich. Schreiben Sie uns – wir helfen Ihnen gerne weiter.
