Haus ohne Makler verkaufen: 7 Tipps für Eigentümer in Winterthur, Thurgau und Schaffhausen

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So gelingt der Privatverkauf Ihrer Immobilie – ohne böse Überraschungen

Das eigene Haus ohne Makler zu verkaufen – keine Provision, volle Kontrolle, direkter Draht zu den Käufern. Was nach einer einfachen Idee klingt, birgt in der Praxis einige Stolpersteine. Wir zeigen Ihnen Schritt für Schritt, worauf Sie achten müssen, wenn Sie Ihre Immobilie privat verkaufen möchten.

Sie haben sich entschieden: Das Haus soll verkauft werden. Vielleicht steht ein Umzug an, die Kinder sind ausgezogen, oder Sie möchten sich verkleinern. Im Thurgau, rund um Winterthur oder in der Region Schaffhausen ist die Nachfrage nach Wohneigentum nach wie vor hoch – da liegt der Gedanke nahe, den Verkauf selbst in die Hand zu nehmen.

Doch wer eine Immobilie privat verkauft, muss sich mit Themen befassen, die im Alltag selten vorkommen: vom Grundbuchauszug über den Kaufvertrag bis hin zum Termin beim Notar. Es gibt rechtliche Stolpersteine, emotionale Herausforderungen und organisatorische Hürden, die viele Eigentümer unterschätzen. Dieser Artikel begleitet Sie durch den gesamten Prozess – mit den wichtigsten Schritten, den versteckten Kosten und einer ehrlichen Einschätzung, wann ein Makler doch die bessere Wahl ist.

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Privater Immobilienverkauf: Was Sie vor dem Start wissen müssen

Bevor Sie ein Inserat aufschalten oder den ersten Besichtigungstermin anbieten, brauchen Sie ein solides Fundament. Wer den Hausverkauf ohne Makler angeht, übernimmt die volle Verantwortung – und das beginnt bei der Vorbereitung.

Marktwert realistisch einschätzen: Der häufigste Fehler beim Privatverkauf ist ein falscher Preis. Zu hoch angesetzt, stehen Sie monatelang ohne Anfragen da. Zu tief, und Sie verschenken bares Geld. In Winterthur etwa liegen die Quadratmeterpreise für Einfamilienhäuser je nach Lage zwischen 7.000 und 12.000 Franken – im ländlichen Thurgau kann das ganz anders aussehen. Nutzen Sie Online-Bewertungstools als ersten Anhaltspunkt, aber verlassen Sie sich nicht blind darauf. Eine professionelle Schätzung durch einen unabhängigen Schätzer kostet zwischen 1.500 und 3.000 Franken, gibt Ihnen aber Sicherheit in der Argumentation gegenüber Kaufinteressenten.

Unterlagen zusammenstellen: Sie brauchen mehr Dokumente, als Sie denken. Ganz oben auf der Liste steht der Grundbuchauszug – er gibt Auskunft über Eigentumsverhältnisse, Hypotheken und allfällige Dienstbarkeiten. Diesen erhalten Sie beim zuständigen Grundbuchamt. Die Kosten variieren je nach Kanton: In Zürich und Schaffhausen liegen sie meist zwischen 20 und 50 Franken, im Thurgau ab 50 Franken.

Dazu brauchen Sie den Gebäudeversicherungsausweis, den aktuellen Katasterplan, Energieausweis (GEAK) – in den meisten Deutschschweizer Kantonen freiwillig, aber empfehlenswert – sowie Grundrisspläne und gegebenenfalls Baubewilligungen für Um- oder Anbauten.

Rechtliche Grundlagen kennen: In der Schweiz muss jeder Immobilienverkauf durch eine öffentliche Beurkundung besiegelt werden. Das bedeutet: Ohne Notar geht gar nichts. Der Kaufvertrag wird vom Notar erstellt oder zumindest geprüft und beurkundet. Je nach Kanton übernimmt diese Aufgabe ein freiberuflicher Notar oder ein Amtsnotar. Im Thurgau beispielsweise sind es die Bezirksnotariate, in Schaffhausen die kantonale Urkundsperson. Machen Sie sich frühzeitig mit diesen Strukturen vertraut – denn wer sein Haus ohne Makler verkaufen will, muss all das selbst koordinieren.

Die 7 Schritte zum Privatverkauf Ihres Hauses

Sie haben sich vorbereitet? Gut. Dann gehen wir nun Schritt für Schritt durch den Verkaufsprozess – so wie er auf Sie zukommt, wenn Sie Ihr Haus privat verkaufen.

1. Marktanalyse und Preisstrategie festlegen: Schauen Sie sich vergleichbare Objekte in Ihrer Region an. Was wird in Winterthur, Frauenfeld oder Kreuzlingen für ähnliche Häuser verlangt? Definieren Sie eine Preisspanne mit einem Mindestpreis, unter den Sie nicht gehen.

2. Verkaufsunterlagen professionell aufbereiten: Investieren Sie in gute Fotos – am besten von einem Fotografen. Erstellen Sie ein ansprechendes Exposé mit allen relevanten Daten: Wohnfläche, Grundstücksgrösse, Baujahr, Renovationen, Energiekennwerte. Schlechte Fotos und lückenhafte Informationen schrecken Käufer ab, noch bevor sie einen Fuss ins Haus setzen.

3. Vermarktung starten: Schalten Sie Inserate auf den grossen Schweizer Immobilienportalen (ImmoScout24, Homegate, Comparis). Nutzen Sie Social Media und Ihr persönliches Netzwerk. In der Region Schaffhausen oder im Thurgau funktioniert auch mal ein Hinweis in der Lokalzeitung oder ein Schild am Gartenzaun. Rechnen Sie mit Kosten von 200 bis 800 Franken pro Monat für Online-Inserate.

4. Besichtigungen durchführen: Hier wird es persönlich – und anstrengend. Planen Sie Einzelbesichtigungen ein, bereiten Sie das Haus vor (aufgeräumt, gelüftet, gut beleuchtet) und seien Sie bereit, auch kritische Fragen ehrlich zu beantworten. Bei einem Privatverkauf sind Sie gleichzeitig Gastgeber, Verkäufer und Berater.

5. Verhandlungen führen: Käufer werden verhandeln – das ist völlig normal. Bereiten Sie sich darauf vor, sachlich zu argumentieren. Der Grundbuchauszug und ein unabhängige Schätzung sind hier Ihre besten Verbündeten. Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen, aber bleiben Sie flexibel.

6. Den Kaufvertrag aufsetzen lassen: Haben Sie sich mit einem Käufer geeinigt, geht es zum Notar. Dieser erstellt den Kaufvertrag auf Basis Ihrer Vereinbarungen. Achten Sie auf Details: Übergabetermin, Zustand der Immobilie, allfällige Inventargegenstände, Zahlungsmodalitäten. Der Kaufvertrag ist das rechtlich bindende Dokument – hier darf nichts unklar sein.

Mehr dazu erfahren Sie in unserem Artikel Gut vorbereitet zum Notar: Was Schweizer Hausverkäufer über ihren Kaufvertrag wissen müssen, in dem wir den gesamten Notarprozess Schritt für Schritt erklären. Achten Sie auf Details: Übergabetermin, Zustand der Immobilie, allfällige Inventargegenstände, Zahlungsmodalitäten. Der Kaufvertrag ist das rechtlich bindende Dokument – hier darf nichts unklar sein. Die Beurkundungskosten beim Notar richten sich nach dem Kaufpreis und variieren je nach Kanton. Im Thurgau setzt sich die Gesamtgebühr aus Grundbuchgebühren und Handänderungsteuer zusammen, insgesamt rund 1.5% des Kaufpreises.

7. Eigentumsübertragung und Grundbucheintrag: Nach der Unterzeichnung beim Notar wird die Eigentumsübertragung beim Grundbuchamt eingetragen. Erst mit diesem Eintrag im Grundbuch ist der Verkauf abgeschlossen.

Privat verkaufen oder Makler engagieren? Die ehrliche Kostenrechnung

Jetzt kommt die Frage, die sich jeder stellt: Spare ich beim Privatverkauf tatsächlich Geld?

Auf den ersten Blick: ja. Doch bevor Sie sich entscheiden, sollten Sie die Gesamtkosten im Blick haben. In unserem Artikel Grundstückgewinnsteuer, Handänderungssteuer und mehr – Kosten beim Hausverkauf in der Schweiz haben wir alle Ausgaben zusammengefasst, die beim Immobilienverkauf anfallen. Eine Maklerprovision in der Schweiz liegt typischerweise zwischen 2 und 3 Prozent des Verkaufspreises. Bei einem Haus für 900.000 Franken sind das 18.000 bis 27.000 Franken. Das ist viel Geld – kein Wunder, dass viele Eigentümer diesen Betrag lieber in der eigenen Tasche behalten möchten.

Doch rechnen wir ehrlich gegenüber. Wenn Sie privat verkaufen, fallen trotzdem Kosten an: Bewertungsgutachten (1.500 bis 3.000 Franken), professionelle Fotos (500 bis 1.500 Franken), Inserate auf Immobilienportalen (monatlich 200 bis 800 Franken), der Grundbuchauszug (50 bis 100 Franken), die Beurkundung beim Notar und die Gebühren beim Grundbuchamt. Dazu kommen Kosten, die sich schwer in Franken messen lassen: Ihre Zeit. Dutzende Stunden für Anfragen beantworten, Besichtigungen organisieren, Verhandlungen führen, Unterlagen zusammensuchen. In Winterthur oder Schaffhausen, wo der Markt dynamisch ist, können das schnell 100 oder mehr Stunden werden.

Und dann ist da noch das Risiko des falschen Preises. Laien verkaufen ihre Immobilie oft 5 bis 10 Prozent unter dem erzielbaren Marktpreis – bei unserem Beispielhaus wären das 45.000 bis 90.000 Franken. Der Grund: Ohne professionelle Vermarktungsstrategie und Verhandlungserfahrung passieren Fehler bei der Preisfindung, die am Ende teuer zu stehen kommen.

Natürlich gibt es auch Fälle, in denen der Privatverkauf gut funktioniert – etwa wenn bereits ein Käufer im Bekanntenkreis vorhanden ist.

In solchen Fällen übernehmen wir auf Wunsch ein Teilmandat und begleiten Sie von der Kaufzusage über die Reservationszahlung bis hin zur Abwicklung beim Grundbuchamt.

Für die Mehrheit der Eigentümer ist der Ablauf jedoch komplexer, als er auf den ersten Blick erscheint.

Fazit: Wenn ein Makler die bessere Wahl ist

Wir haben Ihnen gezeigt, wie Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen können – und möchten ehrlich zu Ihnen sein: Es ist machbar, aber es ist ein Vollzeitjob auf Zeit. Sie müssen sich in rechtliche Details einarbeiten, den Grundbuchauszug besorgen, den Notar koordinieren, den Kaufvertrag prüfen, das Grundbuchamt kontaktieren und gleichzeitig Ihr Haus im besten Licht präsentieren.

Wenn Sie beruflich eingespannt sind, wenig Erfahrung mit Immobilienverkäufen haben oder einfach sichergehen möchten, dass Sie den besten Preis erzielen – dann ist ein erfahrener Makler keine Ausgabe, sondern eine Investition.

Gerade im Thurgau, wo jede Gemeinde ihre Eigenheiten hat, zählen lokale Marktkenntnisse enorm. Ein guter Makler kennt die Käufer, die Preise und die Abläufe – und nimmt Ihnen die Last von den Schultern. Egal, ob Sie Ihr Haus privat verkaufen möchten und eine ehrliche Einschätzung brauchen, oder ob Sie sich professionelle Begleitung wünschen: Wir bei Thurtal Immobilien sind für Sie da – unverbindlich, transparent und immer in Ihrer Nähe. Schreiben Sie uns einfach – wir freuen uns auf den Austausch mit Ihnen.