Wie gross ist Ihre Wohnung wirklich?

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Nettowohnfläche, Hauptnutzfläche und Geschossfläche nach SIA 416 — die wichtigsten Flächenbegriffe verständlich erklärt

Sie schauen sich ein Inserat an: 140 Quadratmeter, schöne Dachwohnung, gut geschnitten. Im Bauplan des Verkäufers stehen dann plötzlich 125 Quadratmeter. Und die Bank, bei der Sie die Finanzierung besprechen, rechnet mit 118. Drei Zahlen, drei Absender, eine Wohnung.

Wer im Thurgau, rund um Winterthur oder in der Region Schaffhausen eine Immobilie kauft oder verkauft, begegnet diesen Diskrepanzen regelmässig. Sie führen zu Verunsicherung, manchmal zu Streit. In jedem Fall aber fragt man sich: Was ist denn nun die richtige Zahl?

Die unbequeme Antwort vorweg: In der Schweiz gibt es keine einheitliche, rechtsverbindliche Definition der Wohnfläche. Im Umlauf sind stattdessen zwei Systeme — die Nettowohnfläche nach dem Wohnungs-Bewertungs-System des Bundesamts für Wohnungswesen und die Hauptnutzfläche nach SIA-Norm 416. Dazu kommen verwandte Begriffe wie Geschossfläche oder Bruttowohnfläche.

Dieser Artikel ordnet die verschiedenen Begriffe ein und zeigt, was zur Wohnfläche zählt und was nicht. Damit Sie wissen, worauf Sie bei der Berechnung Ihrer Wohnfläche beim Kauf, Verkauf und bei der Finanzierung achten sollten.

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Nettowohnfläche und Hauptnutzfläche — zwei Definitionen, eine Wohnung

Das Grundproblem ist schnell erklärt: Weil es keine einheitliche Regelung gibt, haben sich in der Schweizer Immobilienbranche zwei parallele Begriffssysteme etabliert. Beide sind korrekt, beide werden verwendet und beide führen unter Umständen zu unterschiedlichen Zahlen für dieselbe Wohnung.

Die Nettowohnfläche wird vom Bundesamt für Wohnungswesen im sogenannten Wohnungs-Bewertungs-System (WBS) definiert. Die Formulierung ist präzise: Zur Nettowohnfläche zählen sämtliche begeh- und belegbaren Bodenflächen innerhalb der Wohnung ab einer Raumhöhe von 150 Zentimetern. Das WBS hat seine Wurzeln im Wohnraum- und Eigentumsförderungsgesetz von 1974 und dient dem Bund als Beurteilungsgrundlage bei der Wohnraumförderung. Die aktuelle Ausgabe von 2025 arbeitet mit 66 Beurteilungskriterien.

Die Hauptnutzfläche ist der Begriff der SIA-Norm 416, herausgegeben vom Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverein. Sie umfasst die Summe aller begeh- und belegbaren Wohnflächen inklusive der nichttragenden Innenwände. Tragende Wände und Aussenwände zählen als Konstruktionsflächen nicht dazu. Auch die Nebennutzflächen — also Keller, Estrich, Waschküche oder Abstellraum — werden separat geführt.

Die beiden Definitionen überlappen sich weitgehend, unterscheiden sich aber im Detail. Flächen unter Einbauschränken oder Badewannen werden nach SIA 416 beispielsweise zur Hauptnutzfläche gezählt. In Frauenfeld können für dieselbe Wohnung zwei korrekte Berechnungen nach unterschiedlicher Norm daher durchaus um mehrere Quadratmeter voneinander abweichen.

Wichtig zu wissen: Für Immobilieninserate gibt es in der Schweiz keinen verbindlichen Standard. Welche Zahl im Exposé steht, ist eine Frage der Praxis des jeweiligen Maklers oder Verkäufers — nicht der gesetzlichen Vorgabe. Ein Blick auf die Grundrisse und eine gezielte Nachfrage, nach welcher Norm gerechnet wurde, gehören daher zur sorgfältigen Vorbereitung eines Immobilienkaufs.

Was eine unabhängige Einschätzung liefern kann, lesen Sie im Beitrag zum Thema: Immobilienbewertung, Wertgutachten und Verkehrswertschätzung – wann brauchen Sie was?

SIA 416 in der Praxis — was zur Wohnfläche zählt und was nicht

Die SIA-Norm 416 regelt Flächen und Volumen von Gebäuden und gilt als der Branchenstandard in der Schweiz. Sie löste die ältere Norm SIA 116 von 1952 ab, die noch mit pauschalen Zuschlägen für Dächer oder Fundamente arbeitete. Die aktuelle SIA 416 basiert dagegen auf der tatsächlichen geometrischen Realität eines Gebäudes. Gemessen wird, was physisch vorhanden ist.

Die Norm unterscheidet mehrere zentrale Kennzahlen. Neben der bereits erwähnten Hauptnutzfläche sind die wichtigsten:

Geschossfläche: Die Summe aller Grundflächen eines Stockwerks, inklusive der Wände. Sie ist nicht identisch mit der Wohnfläche, sondern eine Brutto-Kennzahl — relevant für Baubewilligungen und die Berechnung der Ausnützungsziffer. Wer die Geschossfläche SIA 416 seiner Immobilie mit der vermarkteten Wohnfläche vergleicht, wird regelmässig einen deutlichen Unterschied feststellen, allein weil die Wandquerschnitte eingerechnet sind.

Nebennutzfläche: Räume, die nicht dem Hauptzweck Wohnen dienen. Dazu gehören Keller, Estrich, Garage oder Waschküche. Sie zählen nicht zur Hauptnutzfläche und damit auch nicht zur üblicherweise beworbenen Wohnfläche.

Gebäudegrundfläche und Gebäudevolumen: Der Fussabdruck des Gebäudes auf dem Grundstück und das umbaute Volumen in Kubikmetern. Beides Kennzahlen für Architekten, Bewerter und Versicherungen.

Zur Hauptnutzfläche einer Wohnung zählen klassischerweise Wohn- und Schlafräume, Küche, Bad, Flure sowie die Flächen unter Einbauschränken und Badewannen. Balkone, Terrassen und unbeheizte Aussenbereiche zählen nicht dazu. Ein Wintergarten wird nur dann angerechnet, wenn er ganzjährig beheizt und bewohnbar ist. Diese Abgrenzung ist in der Schweiz allerdings nicht einheitlich geregelt und sollte im konkreten Fall transparent deklariert werden.

Ein konkretes Rechenbeispiel verdeutlicht den Unterschied: Nehmen Sie eine Vierzimmerwohnung mit einer Geschossfläche von 130 Quadratmetern. Rechnen Sie die Wand- und Konstruktionsflächen heraus, bleiben je nach Grundriss etwa 108 bis 115 Quadratmeter Hauptnutzfläche übrig. Die Nettowohnfläche nach WBS liegt meist sehr nahe an diesem Wert — bei besonderen Grundrissen mit vielen Einbauten oder niedrigen Räumen kann sie jedoch abweichen.

Der Sonderfall Dachschrägen ist praktisch bedeutsam: Nach WBS-Definition werden Flächen ab einer Raumhöhe von 150 Zentimetern angerechnet. Was tiefer ist, zählt nicht. Wer also eine Dachwohnung betrachtet, sollte bei der Besichtigung gedanklich die niedrigen Bereiche abziehen — sie fehlen auf dem Papier, selbst wenn sie gemütlich wirken und sich gut nutzen lassen.

Was die Wohnfläche für Kauf, Verkauf und Finanzierung bedeutet

Aus einer Begriffsfrage wird schnell eine wirtschaftliche und rechtliche: Die angegebene Wohnfläche beeinflusst Kaufpreis, Finanzierung und spätere Ansprüche bei Abweichungen. Wer eine Immobilie im Thurgau oder im Grossraum Winterthur kauft, sollte die folgenden Punkte kennen.

Beim Kauf: Flächenangaben im Exposé und besonders im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag sind rechtlich relevant. Nach Art. 197 OR haftet der Verkäufer dem Käufer für zugesicherte Eigenschaften sowie für körperliche oder rechtliche Mängel, die den Wert oder die Tauglichkeit der Kaufsache erheblich mindern. Eine deutlich zu hoch angegebene Wohnfläche kann grundsätzlich einen solchen Mangel darstellen. Anders als in Deutschland, wo die Rechtsprechung eine 10-Prozent-Schwelle etabliert hat, existiert in der Schweiz keine gerichtlich fixierte Prozentgrenze, ab der eine Abweichung automatisch als erheblicher Mangel gilt. Die Beurteilung erfolgt im Einzelfall.

Gewährleistungsausschluss: Bei älteren Liegenschaften findet sich im Kaufvertrag häufig die Klausel „gekauft wie gesehen“. Ein solcher Ausschluss ist nach Art. 199 OR jedoch nichtig, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Die Verjährungsfrist beträgt in diesem Fall zehn Jahre. Der Nachweis der Arglist ist in der Praxis allerdings schwierig und setzt in der Regel eine sorgfältige Dokumentation voraus.

Verjährung bei Bauwerken: Gewährleistungsansprüche bei Bauwerken verjähren nach Art. 219 OR fünf Jahre ab Eigentumsübergang beziehungsweise Grundbucheintrag. Ohne Gewährleistungsausschluss gilt die allgemeine Frist von zwei Jahren ab Übergabe.

Beim Verkauf: Wer eine Liegenschaft anbietet, sollte klar deklarieren, nach welcher Norm die Fläche berechnet wurde — SIA 416 Hauptnutzfläche oder WBS Nettowohnfläche. Diese Transparenz ist kein Nice-to-have, sondern schützt vor späteren Auseinandersetzungen.

Was beim Vertragsabschluss zu beachten ist, finden Sie auch in unserem Artikel zum Thema: Gut vorbereitet zum Notar: Was Schweizer Hausverkäufer über ihren Kaufvertrag wissen müssen.

Bei der Finanzierung: Banken arbeiten bei der Bewertung von Wohnimmobilien überwiegend mit hedonischen Schätzmodellen. Diese vergleichen die Immobilie anhand zahlreicher Merkmale — Lage, Zustand, Ausbaustandard und eben auch die Fläche — mit ähnlichen Objekten, für die tatsächliche Transaktionspreise vorliegen. Die Flächenangabe ist eine der zentralen Eingangsgrössen. Weicht die Schätzung der Bank deutlich vom Inserat ab, reduziert sich entsprechend die mögliche Hypothekenhöhe — was für Käufer spürbare Konsequenzen hat, da mehr Eigenkapital eingebracht werden muss. Eine saubere und vergleichbare Flächenberechnung liegt daher auch im Interesse jedes Kaufinteressenten.

Fazit: Zwei korrekte Zahlen zur Nettowohnfläche sind die Regel

Wer sich in der Schweiz mit Wohnflächen befasst, sollte sich von einer Erwartung trennen: dass es für eine Wohnung genau eine richtige Zahl gibt. Zwei korrekte Zahlen für dieselbe Wohnung sind die Regel, nicht die Ausnahme — je nachdem, ob nach SIA 416 oder nach WBS gerechnet wurde. Wer das weiss, stellt die richtigen Fragen, vergleicht Angebote auf der richtigen Grundlage und verhandelt präziser.

Das Wissen um diese Begriffssystematik ist kein Nischenthema für Fachleute. Es betrifft jede Transaktion, jede Finanzierungsentscheidung und jeden Mietzins. Wer als Eigentümer seine Liegenschaft in Winterthur, Frauenfeld oder im ländlichen Thurgau verkaufen möchte, tut gut daran, die Flächen vor der Vermarktung sauber aufzuarbeiten und im Exposé die Berechnungsgrundlage explizit zu nennen. Das signalisiert Seriosität und vermeidet Diskussionen.

Prüfen Sie im Exposé, nach welcher Norm gerechnet wurde, und fragen Sie bei Unklarheit aktiv nach. Bei grösseren Transaktionen lohnt sich eine unabhängige Flächenberechnung durch eine Fachperson.

Ob Sie im Thurgau eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten oder eine ehrliche Einschätzung zur Fläche Ihrer Liegenschaft brauchen: Wir nehmen uns Zeit für Ihr Anliegen – schreiben Sie uns einfach.