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Alles, was Sie über Finanzierung, Amortisation und Immobiliensteuern im Thurgau wissen müssen
Was bitte ist ein „Eigenmietwert“ – und warum betrifft er mich, wenn ich ein Haus kaufen will?
Ob erster Hauskauf oder geplanter Verkauf nach vielen Jahren – Immobilienentscheidungen betreffen immer auch das Leben selbst. In der Schweiz gibt es dabei viele Fachbegriffe, die auf den ersten Blick kompliziert wirken: Grundpfandrecht, Notariatskosten, Handänderungssteuer …
Verständlich ist das oft nur für Fachleute – dabei geht es um Entscheidungen, die Sie persönlich und finanziell stark betreffen.
Genau deshalb erklären wir Ihnen hier die wichtigsten Begriffe – verständlich, praxisnah und mit dem Wissen aus über 20 Jahren Erfahrung im Schweizer Immobilienmarkt. Damit Sie genau wissen, worauf es ankommt.
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Immobilienfinanzierung in der Schweiz: So funktioniert der Hauskauf mit Hypothek
Eigenkapital – was gehört dazu?
Ohne eigenes Kapital läuft nichts: Mindestens 20 % des Kaufpreises müssen Sie aus eigener Tasche bezahlen. Bei einem Haus für CHF 1 Million sind das CHF 200’000.
Mindestens die Hälfte davon – also 10 % – muss aus echten Ersparnissen stammen. Den Rest dürfen Sie aus Ihrer Pensionskasse (2. Säule) oder der Säule 3a nehmen. Bedenken Sie dabei: Wer Geld aus der Vorsorge bezieht, zahlt dafür eine Kapitalauszahlungssteuer.
Klingt sperrig, ist aber wichtig: Wer Geld aus der Pensionskasse oder Säule 3a bezieht, zahlt darauf eine sogenannte Kapitalauszahlungssteuer. Die wird getrennt vom restlichen Einkommen berechnet – und je mehr Sie beziehen, desto höher fällt sie aus.
Wie viel genau hängt vom Wohnkanton ab und kann ganz schön ins Gewicht fallen. Deshalb lohnt es sich, frühzeitig hinzuschauen – manchmal lässt sich durch eine clevere Staffelung sogar Steuern sparen.
Den Restbetrag finanziert die Bank über eine Hypothek – in der Regel maximal 80 % des Kaufpreises. Üblich ist die Aufteilung in eine 1. Hypothek (bis ca. 65 %) und eine 2. Hypothek (weitere 15 %). Die Rückzahlung erfolgt meist als sogenanntes Annuitätendarlehen – Sie zahlen regelmässig gleich hohe Raten, die aus Zins und Tilgung bestehen.
Annuitätendarlehen – gleichbleibende Raten, sinkende Schulden. Der Zinsanteil ist am Anfang hoch und sinkt mit jeder Zahlung. Gleichzeitig steigt der Tilgungsanteil. Das sorgt für Planungssicherheit: Die Rate bleibt konstant, Ihre Schuld schrumpft.
Mehr zum Thema Hypotheken erfahren Sie hier: Hypothekenvergleich: SARON-Zinssatz vs. Festhypothek
Tragbarkeit berechnen: Wie viel Hypothek kann ich mir leisten?
Die Tragbarkeit ist eine der wichtigsten Hürden auf dem Weg zum Eigenheim. Die Banken prüfen, ob Sie sich die Immobilie langfristig leisten können – unabhängig von Ihrem aktuellen Einkommen oder den tiefen Zinsen.
So wird das berechnet: Wohnkosten – also Zinsen, Unterhalt und Amortisation – dürfen maximal rund ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen. Dabei rechnen Banken mit einem sogenannten kalkulatorischen Zinssatz von ca. 5 %, selbst wenn Sie effektiv deutlich weniger zahlen.
Ein Beispiel:
Sie verdienen CHF 190’000 brutto im Jahr. Dann dürfen die kalkulierten Wohnkosten CHF 63’333 pro Jahr nicht übersteigen.
Kalkuliert wird mit:
- 5 % Zins auf die Hypothek
- 1 % Unterhalt
- 1 % Amortisation (bei der 2. Hypothek)
Kostet das Objekt CHF 1 Million und nehmen Sie CHF 800’000 Hypothek auf, ergibt das:
- CHF 40’000 Zins (5 % auf CHF 800’000)
- CHF 10’000 Unterhalt
- CHF 8’000 Amortisation
Gesamtkosten: CHF 58’000 – das wären knapp 30,5 % Ihres Einkommens – tragbar.
Amortisation der Hypothek: Direkte vs. indirekte Amortisation
Direkte Amortisation
Sie zahlen die 2. Hypothek regelmässig zurück. Die Schuld sinkt, und mit ihr auch die Zinsen. Nachteil: Weniger Schuldzinsen = weniger Steuerabzug.
Indirekte Amortisation
Hier bleibt die Hypothek gleich hoch, Sie zahlen stattdessen in die gebundene Vorsorge (Säule 3a) ein. Diese Gelder werden am Ende zur Rückzahlung verwendet.
Vorteile:
- Sie können die Einzahlungen vom Einkommen abziehen.
- Sie behalten hohe Schuldzinsen – und damit hohe Steuerabzüge.
Indirekte Amortisation lohnt sich besonders, wenn Sie hohe Einkommen versteuern müssen. Die Kombination aus Schuldzinsabzug und 3a-Abzug senkt Ihre Steuerlast. Achten Sie darauf, dass die Vorsorgegelder verpfändet werden – dann akzeptiert die Bank die indirekte Amortisation.
Kaufabwicklung: Vom Notar bis ins Grundbuch
Ein Kaufvertrag ist nur gültig, wenn er notariell beglaubigt wurde. Der Notar klärt offene Fragen, liest den Vertrag mit beiden Parteien durch und leitet anschliessend die Eigentumsübertragung im Grundbuch ein.
Das Grundbuch dokumentiert alle Rechte und Pflichten, die mit einer Immobilie verbunden sind. Erst mit dem Eintrag werden Sie offiziell Eigentümer. Auch bestehende Schuldbriefe oder Dienstbarkeiten sind dort vermerkt – ein Grundbuchauszug schafft Klarheit.
Für die Hypothek verlangt die Bank eine Sicherheit – das sogenannte Grundpfandrecht, meist in Form eines Schuldbriefs. Wird der Kredit nicht zurückgezahlt, kann die Bank die Liegenschaft verwerten. Die Ausstellung eines neuen Schuldbriefs ist mit Kosten verbunden – je nach Kanton rund 0,2–0,3 % der Hypothekarsumme.
Steuern und Kaufnebenkosten: Das sollten Sie einplanen
Neben Notar und Grundbuch kommen weitere Kosten auf Sie zu: Schuldbrieferstellung, Finanzierungskosten, allfällige Gutachten oder Maklerhonorare. Rechnen Sie mit 1–5 % des Kaufpreises.
Die Handänderungssteuer fällt beim Eigentumsübergang an – aber nicht in allen Kantonen gleich. Ein paar Beispiele:
- Zürich: Keine Handänderungssteuer, aber höhere Gebühren
- Bern: 1,8 % Steuer – bei CHF 800’000 Kaufpreis also CHF 14’400
- Neuenburg: über 3 %
- Thurgau: 1 %
- Waadt: 2,2 %
Je nach Region macht das einen grossen Unterschied – vergleichen Sie unbedingt die lokalen Regelungen. Oft wird die Steuer hälftig geteilt, gesetzlich verpflichtet ist aber meist der Käufer.
Die Liegenschaftssteuer wird jährlich auf das Eigentum erhoben, aber nicht in jedem Kanton:
- Mit Steuer: Bern, St. Gallen, Waadt, Thurgau
- Ohne Steuer: Zürich, Schwyz, Aargau
Der Satz liegt gewöhnlich zwischen 0,1 und 0,3 Promille des Immobilienwerts. Bei einem Haus mit CHF 1 Million wären das CHF 100 bis CHF 300 pro Jahr.
Der Immobilienwert muss als Vermögen versteuert werden – abzüglich der Hypothekarschuld. Wer stark amortisiert, reduziert zwar die Zinskosten, erhöht aber das steuerbare Vermögen. Wer dagegen die Hypothek hochhält, profitiert von höheren Schuldzinsabzügen. Hier gilt es, individuell zu planen – idealerweise mit einer Steuerberatung.
Hier erfahren Sie mehr zum Thema: Grundstückgewinnsteuer, Handänderungssteuer und mehr – Kosten beim Hausverkauf in der Schweiz
Grundstückgewinnsteuer: Was beim Immobilienverkauf zu beachten ist
Verkaufen Sie Ihre Immobilie mit Gewinn, fällt die Grundstückgewinnsteuer an. Sie wird auf die Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis erhoben – abzüglich werterhöhender Investitionen (z. B. Anbau, neue Küche).
Wie hoch die Grundstückgewinnsteuer ausfällt, hängt von drei Dingen ab: vom Gewinn, den Sie mit dem Verkauf machen, davon, wie lange Sie die Immobilie besessen haben – und natürlich vom Kanton, denn jeder hat seine eigenen Tarife. Grundsätzlich gilt: Wer länger behält, zahlt oft weniger.
Ein Beispiel aus Bern: Verkauf nach 10 Jahren mit CHF 500’000 Gewinn = ca. CHF 135’000 Steuer. Nach 20 Jahren: nur noch CHF 99’000.
Die Steuer wird meist vom Erlös zurückbehalten, bis die Behörde sie definitiv festsetzt.
Kaufen Sie innert bestimmter Frist ein neues selbstgenutztes Eigenheim, kann die Steuer aufgeschoben werden. Auch bei Schenkungen oder Erbschaften wird sie nicht sofort fällig – die Steuerpflicht geht an den neuen Eigentümer über.
Eigenmietwert und laufende Kosten – das sollten Eigentümer wissen
Sie wohnen im eigenen Haus? Dann müssen Sie trotzdem ein „Mieteinkommen“ versteuern – den sogenannten Eigenmietwert. Er liegt bei rund 60–70 % der Marktmiete. Dafür dürfen Sie Hypozinsen und werterhaltende Renovationen abziehen.
Wird der Eigenmietwerts abgeschafft? Das Parlament hat sich Ende 2024 für einen Systemwechsel ausgesprochen – Eigenmietwert auf selbstgenutzten Immobilien soll entfallen. Die Umsetzung ist jedoch offen. Bis dahin gilt: Eigenmietwert einplanen – besonders wenn Sie stark amortisieren, da dann weniger Zinsabzug möglich ist.
Wer indirekt amortisiert und die Hypothek bewusst hochhält, kann den Eigenmietwert steuerlich gut abfedern. Ein Beratungsgespräch mit Steuerexperten kann sich lohnen – hier geht es schnell um mehrere tausend Franken jährlich.
Respekt – Sie haben sich tapfer durch all die Fachbegriffe gearbeitet! Das zeigt, dass Sie den Kauf oder Verkauf Ihrer Immobilie wirklich gut vorbereiten wollen.
Und genau dabei unterstützen wir Sie: Mit über 20 Jahren Erfahrung stehen wir Ihnen zur Seite – klar, verlässlich und auf Augenhöhe. Wenn Sie Unterstützung brauchen oder einfach ein paar offene Fragen haben: Schreiben Sie uns gerne. Wir sind für Sie da!
