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Wie sich die neuen Vorschriften auf Hypothek, Finanzierung und den Immobilienmarkt im Thurgau auswirken
Ein Haus zu kaufen ist heute mehr denn je eine Frage guter Vorbereitung. Seit Anfang 2025 gelten neue Eigenkapitalvorschriften, die den Weg zur Hypothek klarer, aber auch anspruchsvoller machen. Wer im Thurgau den Schritt ins Eigenheim plant, sollte wissen, was Banken nun erwarten – und wie man diesen Erwartungen souverän begegnet.
Dieser Artikel zeigt Ihnen konkret, wie viel Eigenkapital nötig ist, wie die Finanzierung heute funktioniert und worauf es bei Belehnung, Amortisation und Verkehrswert ankommt. Anhand nachvollziehbarer Beispiele, aktueller Marktwerte und praktischer Strategien erfahren Sie, wie Sie sich optimal vorbereiten – und warum sich der Immobilienkauf gerade jetzt lohnt.
Ob Sie bereits suchen oder erst planen: Mit dem richtigen Wissen und einem erfahrenen Partner erfüllen Sie sich den Traum vom Eigenheim.
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Eigenkapital, Belehnung und Amortisation verständlich erklärt
Eigenkapital ist das Rückgrat jeder Immobilienfinanzierung. Seit 2025 ist es wichtiger denn je, weil Banken striktere Anforderungen stellen. Wer heute eine Hypothek möchte, muss mindestens 10 % des Kaufpreises aus sogenannten „harten“ Eigenmitteln selbst einbringen – also aus Ersparnissen. Weitere 10 % können aus Guthaben der Säule 3a oder Vorsorgegelder der Pensionskasse stammen.
Ein Beispiel: Für ein Haus in Kreuzlingen mit einem Kaufpreis von CHF 900 000 brauchen Sie mindestens CHF 180 000 an Eigenkapital. Und das ist nur die Mindestvorgabe – viele Banken verlangen mittlerweile etwas mehr, um finanziellen Spielraum zu schaffen und das Risiko abzusichern.
Dazu kommt die Belehnung – sie beschreibt, wie viel Prozent des Immobilienwerts durch die Bank finanziert werden. Die Standardgrenze liegt bei 80 Prozent. Das heisst: Die Bank übernimmt maximal CHF 720 000, die restlichen CHF 180 000 müssen Sie selbst aufbringen – bestehend aus Eigenkapital und Kaufnebenkosten wie Notargebühren, Handänderungssteuer und Grundbuchkosten.
Falls diese Themen neu für Sie sind – hier haben wir alle wichtigen Fachbegriffe der Immobilienwelt für Sie zusammengestellt: Hypothekarzinsen, Eigenmietwert & Co.: Immobilienwissen für Käufer und Verkäufer in der Schweiz.
Wichtig ist auch die Amortisation – also die schrittweise Rückzahlung eines Teils der Hypothek. Konkret gilt: Alles, was über zwei Drittel des Belehnungswerts hinausgeht, muss innerhalb von 15 Jahren zurückbezahlt werden. Bei einer Hypothek von CHF 720 000 entspricht das CHF 120 000. Dieser Betrag wird entweder direkt von der Hypothek abgezogen oder über ein spezielles Konto angespart – je nachdem, welches Modell Sie mit der Bank vereinbaren.
Diese Amortisation ist kein Nachteil. Sie hilft Ihnen, Ihre Schulden zu reduzieren und langfristig finanziell auf sicheren Füssen zu stehen. Zudem bewerten Banken diese Rückzahlung positiv, weil sie das Risiko senkt – was sich wiederum in besseren Zinskonditionen und einer höheren Kreditbereitschaft niederschlagen kann.
Neu seit 2025 ist ausserdem das sogenannte Niederstwertprinzip. Dabei wird für die Finanzierung nicht mehr nur der Kaufpreis, sondern der tiefere Wert zwischen Kaufpreis und Verkehrswert berücksichtigt. Angenommen, der Schätzwert Ihres Hauses liegt bei CHF 880 000, obwohl Sie CHF 900 000 bezahlen – dann rechnet die Bank mit CHF 880 000 als Grundlage.
Das bedeutet: Ihre Finanzierung basiert auf einem tieferen Wert, und Ihr Eigenmittelbedarf steigt entsprechend. Diese Bewertung gilt zudem für fünf Jahre – selbst bei Marktpreissteigerungen.
Finanzierungspraxis im Thurgau: Hypothek mit System
Nehmen wir ein typisches Einfamilienhaus in Kreuzlingen als Beispiel. Der Kaufpreis: CHF 1 100 000 – durchaus realistisch für ein modernes Objekt mit Garten, guter Lage und rund 150 m² Wohnfläche.
Aber schauen Sie nicht nur auf den Kaufpreis – sondern auf das, was rundherum dazugehört. Denn neben der Hypothek braucht es Eigenmittel und Reserven, damit die Finanzierung auf soliden Füssen steht. Konkret sieht das so aus:
– Eigenkapital: Mindestens CHF 110 000 – gesetzlich vorgeschrieben, oft wird etwas mehr empfohlen
– Kaufnebenkosten: Etwa CHF 30 000 bis CHF 55 000 für Notar, Grundbuch, Steuern und Gebühren
– Gesamtbetrag beim Kauf: Zwischen CHF 140 000 und CHF 165 000 müssen Sie aus eigener Tasche leisten
Und danach? Kommt die Amortisation – also die Rückzahlung des Hypothekenteils, der über zwei Drittel des Immobilienwerts hinausgeht. In diesem Beispiel sind das CHF 165 000, verteilt auf maximal 15 Jahre. Diese Zahlungen gehören zur laufenden Belastung – nicht zur Summe, die Sie beim Kauf auf einmal bereitstellen müssen.
Und wie sieht es bei der Bank aus? Seit 2025 prüfen viele Institute deutlich genauer. Es geht nicht mehr nur um die aktuellen Zahlen, sondern auch um die langfristige Tragbarkeit. Die Bank möchte wissen: Bleibt die Finanzierung stabil, selbst wenn die Zinsen steigen oder sich Ihre Lebenssituation ändert?
Dazu kommt das Niederstwertprinzip: Die Bank legt den tieferen Wert aus Kaufpreis und Schätzung zugrunde. Wenn der Verkehrswert Ihres Hauses bei CHF 1 050 000 liegt, zählt dieser – und Ihre maximale Finanzierungssumme reduziert sich entsprechend.
Ein weiterer wichtiger Faktor: Nachhaltigkeit. Wer in ein energieeffizientes Gebäude investiert, profitiert teils von besseren Konditionen. Viele Banken belohnen Minergie-Standards mit einer Zinsvergünstigung von bis zu CHF 20 000 – ein Anreiz, der doppelt wirkt: finanziell und ökologisch.
Der erste Schritt zur Finanzierung ist ein vollständiger Überblick über Ihre finanzielle Situation. Halten Sie alle Unterlagen zu Ihrem Einkommen aktuell: Lohnabrechnungen der letzten drei Monate, Steuerveranlagungen, Kontoauszüge. Auch regelmässige Ausgaben und bestehende Verpflichtungen – etwa Leasingverträge, laufende Kredite oder Unterhaltszahlungen – sollten transparent dargestellt werden.
Zweitens lohnt es sich, frühzeitig ein professionelles Verkehrswertgutachten erstellen zu lassen. Die Bank darf nicht mehr automatisch mit dem Kaufpreis rechnen, sondern muss den tieferen Wert zwischen Kaufpreis und Schätzung als Basis nehmen – es gilt das Niederstwertprinzip.
Drittens: Prüfen Sie, ob Ihre Finanzierung durch Förderprogramme ergänzt werden kann. Besonders im Bereich nachhaltiges Bauen und energetische Sanierungen bieten Banken gezielte Vorteile – etwa zinsvergünstigte Hypotheken oder zusätzliche Kreditspielräume.
Immobilienmarkt trotz Vorschriften stabil: Ihre Chance für die kommenden Jahre
Wer erwartet hat, dass strengere Eigenkapitalregeln zu sinkenden Immobilienpreisen führen, wird enttäuscht sein – oder beruhigt. Denn der Markt im Thurgau zeigt sich erstaunlich stabil. Zwar haben sich einige Käufe verzögert, doch von einem Preissturz ist nichts zu sehen. Das liegt unter anderem daran, dass das Angebot begrenzt bleibt, gerade in gut erschlossenen Lagen wie Frauenfeld oder Kreuzlingen. Verkäufer sehen keinen Grund, ihre Preise zu senken – und gut vorbereitete Käufer finden weiterhin passende Objekte.
Für Sie als Käufer bedeutet das: Die Nachfrage ist da, die Preise halten – und es lohnt sich, die Finanzierung frühzeitig zu sichern. Wer zu lange wartet, riskiert nicht nur steigende Hypothekenzinsen, sondern auch, dass ein Objekt durch die Lappen geht, weil die Finanzierung zu spät steht.
Auch die Amortisation sollte nicht als Hürde gesehen werden. Sie ist ein fester Bestandteil der Finanzierung und lässt sich gut planen. Banken bieten heute verschiedene Modelle an – von der klassischen Direktrückzahlung bis zur gebundenen Vorsorgelösung. Wichtig ist nur, dass die Rückführung langfristig tragbar bleibt.
Check: Wie finanzierungsstark sind Sie wirklich?
Ein Hauskauf beginnt nicht beim Besichtigungstermin, sondern bei der ehrlichen Analyse Ihrer finanziellen Möglichkeiten. Wer diese Fragen früh beantwortet, spart sich später unangenehme Überraschungen – und erhöht die Chancen auf eine reibungslose Finanzierung.
Beginnen Sie mit dem Fundament: Sind genügend liquide Mittel vorhanden, um die geforderten Eigenmittel zu decken? Was zählt, ist nachvollziehbares Kapital, das rasch verfügbar ist – etwa klassische Ersparnisse, Schenkungen oder ein Vorbezug aus der Pensionskasse.
Auch die Rückzahlungsfähigkeit will durchdacht sein. Wie viel Spielraum bleibt Ihnen nach Abzug aller Fixkosten? Denken Sie an Lebenshaltung, Versicherungen, Unterhalt, aber auch an Rücklagen für Unvorhergesehenes.
Nicht jede Käuferin bringt hohe Summen mit – doch auch mit begrenztem Eigenkapital kann der Weg zum Eigenheim gelingen. Eine bewährte Möglichkeit ist die Schenkung im Familienkreis. Eltern oder Grosseltern dürfen steuerfrei Vermögen übertragen, sofern bestimmte Freibeträge eingehalten werden. Wichtig: Die Schenkung muss als solche deklariert und nicht rückzahlbar sein. Der Erbvorbezug – eine Art vorweggenommene Erbschaft – funktioniert ähnlich. Auch hier ist ein klarer Vertrag nötig.
Wer zusätzlich Guthaben aus der zweiten Säule einsetzen will, sollte sich beraten lassen: Der Pensionskassenvorbezug reduziert das Alterskapital, ist aber in bestimmten Fällen eine sinnvolle Lösung.
So gelingt Ihre Immobilienfinanzierung im Thurgau
Der Thurgauer Immobilienmarkt bleibt attraktiv – auch unter den neuen Spielregeln. Klare Vorgaben und stabile Preise sorgen für Verlässlichkeit. Wer sich gut vorbereitet, hat beste Chancen, den Schritt ins Eigenheim erfolgreich zu meistern.
Wichtig ist ein strukturiertes Vorgehen: Eigenkapital prüfen, Tragbarkeit realistisch einschätzen, Finanzierung rechtzeitig klären. So treten Sie mit Sicherheit auf – und handeln, wenn das richtige Objekt kommt.
Seit über 20 Jahren begleiten wir Käuferinnen und Käufer im Thurgau – mit Erfahrung, lokalem Wissen und einem offenen Ohr. Ob in Frauenfeld, Kreuzlingen oder Umgebung: Wir unterstützen Sie gerne dabei, aus einem Plan ein Zuhause zu machen – schreiben Sie uns einfach.
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