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Warum der Steuerabzug 2029 verschwindet, die Fördergelder aber bleiben
Der Ölbrenner im Keller läuft seit achtundzwanzig Jahren. Er steht in einem Einfamilienhaus in Weinfelden, Baujahr 1994, gepflegt, das Dach vor sechs Jahren neu gedeckt, die Fenster noch von damals. Die Offerte für die neue Heizung liegt seit dem Frühling in der Schublade. Der Eigentümer schiebt den Heizungstausch vor sich her. Es eilt ja nicht.
Ab 2029 eilt es doch. Dann lassen sich die Kosten für Gebäudeunterhalt am selbstbewohnten Haus nicht mehr von den Steuern abziehen. Wer bis dahin wartet, verliert den Abzug für den Unterhalt.
Wer jetzt weiss, was noch abziehbar ist, plant die Steuerjahre 2026, 2027 und 2028 in Ruhe. Dieser Beitrag zeigt Ihnen, welche Arbeiten bis Ende 2028 zählen, warum Förderung und Steuerabzug zusammen weniger bringen als gedacht, was der Kanton Thurgau 2026 noch bezahlt und in welcher Reihenfolge Sie vorgehen sollten.
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Gebäudeunterhalt: Was Sie bis Ende 2028 noch abziehen können
Der Bundesrat hat im April 2026 entschieden: Ab dem 1. Januar 2029 versteuern Sie den Eigenmietwert nicht mehr. Für das eigene Haus fällt damit ein fiktives Einkommen weg, das viele nie verstanden haben.
Der Haken steckt in der Gegenrichtung. Mit dem Eigenmietwert verschwinden auch die Abzüge, die daran hängen. Für das Steuerjahr 2028 gilt noch alles wie heute. Danach ist der Abzug für den Unterhalt weg, bei Bund, Kanton und Gemeinde gleichzeitig.
Wer vermietet, behält den Abzug. Die Mieteinnahmen versteuern Sie ja weiterhin.
Im Thurgau haben Sie heute jedes Jahr die Wahl, für jede Liegenschaft einzeln. Entweder Sie zählen Ihre Rechnungen zusammen oder Sie nehmen die Pauschale: 10 Prozent des Eigenmietwerts bei Häusern bis zehn Jahre, 20 Prozent bei älteren.
Ein Beispiel. Ihr Eigenmietwert liegt bei 22’000 Franken und Ihr Haus ist älter als zehn Jahre. Damit gilt für Sie die Pauschale von 20 Prozent: Sie ziehen 4’400 Franken ab, ohne eine einzige Rechnung einzureichen. Haben Sie in diesem Jahr für 3’000 Franken die Fassade ausbessern lassen, fahren Sie mit der Pauschale besser. Für den neuen Brenner über 9’000 Franken rechnen Sie dagegen effektiv ab.
Genau diese Rechnung fällt 2029 weg. Auch für alle, die nie eine grosse Sanierung planen.
Zum Unterhalt zählt übrigens mehr, als die meisten denken. Neue Fenster in gleicher Qualität, ein frischer Anstrich, die geflickte Ziegelreihe nach dem Sturm, der Ersatz der Heizung. Auch die Prämie der Gebäudeversicherung gehört in der Regel dazu.
Stehen ohnehin mehrere kleinere Arbeiten an: Lohnt es sich, sie in ein Steuerjahr zu bündeln? Über der Pauschale sind Sie schneller, als es aussieht.
Entscheidend ist der Zeitpunkt. Sie wählen selbst: das Datum auf der Rechnung oder der Tag, an dem Sie zahlen. Einmal gewählt, bleiben Sie dabei. Bei Arbeiten über den Jahreswechsel heisst das: früh mit dem Handwerksbetrieb reden, damit die Schlussrechnung nicht erst im Januar 2029 im Briefkasten liegt. Vorziehen lässt sich dabei nur, was auch wirklich schon gemacht ist.
Energetisch sanieren: Warum Förderung und Steuerabzug sich nicht addieren
Ein Irrtum hält sich hartnäckig: Sie kassieren den Förderbeitrag und ziehen die vollen Kosten trotzdem ab. Das wäre schön.
Abziehen dürfen Sie nur, was Sie am Ende selbst bezahlt haben. Kommt Geld von der öffentlichen Hand, schrumpft der Abzug um genau diesen Betrag. Das gilt bei Bund, Kanton und Gemeinde gleichermassen.
Sie sanieren Ihre Gebäudehülle für 60’000 Franken und erhalten 12’000 Franken Förderung. Abziehen können Sie 48’000. Sie bekommen also beides, nur nicht auf denselben Franken.
Bei grösseren Vorhaben gibt es eine Regel, die viele nicht kennen. Ein Abzug fürs Energiesparen kann Ihr Einkommen unter null drücken. Der Rest verfällt dann nicht: Sie nehmen ihn in die beiden folgenden Steuerjahre mit, zuerst ins nächste.
Wer 2028 saniert, reicht damit rechnerisch bis 2030, also über den Stichtag hinaus. Ob das dann noch trägt, hängt am Kanton: Der Bund lässt diesen Abzug ab 2029 nicht mehr zu, die Kantone dürfen ihn weiterführen. Planen Sie die grosse Sanierung erst für 2028? Dann fragen Sie vor dem Baustart bei der Steuerverwaltung nach.
Auch die zweite Stolperstelle steckt im Kalender. Fördergelder fliessen erst, wenn die Arbeiten fertig sind und die Schlussabrechnung eingereicht ist. Je nach Bauzeit und Budgetlage des Kantons ist das erst im Jahr darauf.
Gegenrechnen dürfen Sie den Beitrag trotzdem in dem Jahr, in dem die Rechnungen angefallen sind. Vergessen Sie das, zählt die Auszahlung als Einkommen und Sie versteuern sie. Wann sich eine Sanierung technisch überhaupt lohnt, haben wir in unserem Blogartikel „Nachhaltigkeit im Fokus: Wann ist eine energetische Sanierung sinnvoll?“ beschrieben.
Gebäudehülle und Heizung: Was der Thurgau 2026 noch fördert
Zuerst die gute Nachricht: An den Fördergeldern ändert die Steuerreform nichts. Das kantonale Programm und das Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen laufen weiter, auch nach 2029. Das ist der Teil Ihrer Rechnung, den Sie planen können.
Eine Lücke trifft fast jedes Einfamilienhaus. Luft-Wasser-Wärmepumpen bis 70 Kilowatt Heizleistung fördert der Kanton Thurgau seit 2025 nicht mehr. Ein Einfamilienhaus liegt weit unter dieser Grenze und fällt damit genau in die gestrichene Klasse.
Wer die Kosten einer Wärmepumpe kalkuliert und einen Kantonsbeitrag einrechnet, rechnet sich das Vorhaben zu schön. Welche Investitionen sich über die Jahre rechnen, führt unser Blogartikel „Kosten sparen mit Wärmepumpe und Photovoltaikanlage“ an konkreten Beispielen vor.
Bei anderen Massnahmen sind die Beiträge dagegen gestiegen. Von den Bundesmitteln für 2025 konnte der Kanton nur rund zwei Drittel verpflichten, 4,2 Millionen Franken. Was liegen bleibt, fällt an den Bund zurück.
Damit das nicht noch einmal passiert, zahlt der Kanton seit 2026 mehr. Beim Heizungsersatz über 70 Kilowatt sind es rund 50 Prozent mehr, bei den Bonusvarianten der Hüllensanierung im Schnitt 65 Prozent. Batteriespeicher ab zehn Kilowattstunden unterstützt der Kanton wieder, pauschal mit 1’000 Franken.
Nach oben ist der Beitrag gedeckelt: höchstens 40 Prozent der Kosten. Dazu kommen die Gemeinden: Frauenfeld legt auf Hüllensanierungen noch einmal die Hälfte des Kantonsbeitrags drauf, andere Gemeinden haben eigene Programme. Rufen Sie deshalb vor dem Gesuch bei Ihrer Gemeinde an. Und wenn Sie im angrenzenden Winterthur wohnen: Dort gelten eigene Regeln, jeder Kanton macht das für sich.
Bei der Hülle zahlt der Kanton nach Fläche für einzelne Bauteile, also Fenster, Wände, Dach und Boden, und obendrauf einen Bonus für die Gesamtsanierung. Ein Punkt entscheidet dabei über alles andere. Reichen Sie das Gesuch ein, bevor jemand die erste Schraube dreht. Wer zuerst baut und danach das Formular sucht, geht leer aus.
Für die Reihenfolge heisst das: erst die Hülle, dann die Heizung. Ein gut gedämmtes Haus braucht eine kleinere Anlage, im Einkauf und im Betrieb günstiger.
Was nach 2029 zählt: werterhaltend oder wertvermehrend
Steuerlich gibt es zwei Sorten von Arbeiten. Der Unterschied wird ab 2029 wichtiger als heute.
Werterhaltend heisst: Sie halten das Haus in Schuss oder ersetzen Altes durch Gleichwertiges. Alte Fenster raus, gleichwertige rein. Solche Kosten sind heute abziehbar und ab 2029 nicht mehr.
Wertvermehrend heisst: Das Haus kann danach mehr als vorher. Ein Anbau, ein ausgebautes Dachgeschoss, ein zusätzliches Bad. Vom Einkommen abziehen können Sie das nicht, dafür zählt es zu den Anlagekosten und senkt später die Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf.
Sauber trennen lässt sich das allerdings nicht immer. Sie ersetzen eine dreissigjährige Ölheizung durch eine moderne Anlage: Das ist zunächst Unterhalt. Kann die neue Anlage mehr als die alte, steckt in derselben Rechnung auch ein Stück Verbesserung.
Den wertvermehrenden Anteil schätzt die Steuerverwaltung mit Richtwerten und nimmt ihn vom Abzug aus. Bitten Sie den Handwerksbetrieb, die Rechnung nach Positionen aufzuschlüsseln, dann fällt diese Abgrenzung deutlich leichter.
Ab 2029 zählt vor allem der zweite Topf. Was Sie heute als Unterhalt geltend machen, bringt ab 2029 nichts mehr. Was wertvermehrend ist, wirkt weiter, aber erst beim Verkauf und nur, wenn Sie es belegen können.
Heben Sie deshalb Originalrechnungen und die Abrechnungen über Förderbeiträge auf, am besten in einem Ordner pro Jahr. Gehört Ihnen das Haus schon länger als zwanzig Jahre? Dann haben Sie die Wahl: der Kaufpreis von damals samt Nebenkosten oder der Steuerwert vor zwanzig Jahren. Dazu kommen jeweils die wertvermehrenden Arbeiten seit diesem Zeitpunkt.
Zwei Sonderfälle bleiben. Steht Ihr Haus unter Schutz? Dann ziehen Sie denkmalpflegerische Arbeiten, die die Behörden verlangen und nicht subventionieren, weiterhin bei der Bundessteuer ab. Und beim Abzug fürs Energiesparen entscheidet jeder Kanton selbst, ob er ihn weiterführt, höchstens bis 2050. Der Thurgau muss sein Steuergesetz bis Ende 2028 ohnehin anpassen, dabei entscheidet sich auch das.
Fazit: Ihr Zeitplan für den Gebäudeunterhalt bis 2028
Drei Fragen bringen Sie weiter. Steht in den nächsten Jahren ohnehin etwas an, das Sie bisher vor sich hergeschoben haben? Reicht die Zeit realistisch bis Ende 2028, mit Planung, Bewilligung und Handwerkerterminen? Und stimmt die Reihenfolge, also Hülle vor Heizung?
Wer das für sein Haus geklärt hat, muss nicht hetzen. Bis Ende 2028 bleiben drei Steuerjahre. Das ist kein Grund für eine Nacht-und-Nebel-Aktion, aber auch keine Ewigkeit.
Manchmal endet diese Rechnung bei einer ganz anderen Frage. Lohnt sich die grosse Sanierung überhaupt? Oder findet das Haus auch so den passenden Käufer? Wir arbeiten seit über zwanzig Jahren erfolgreich im Thurgau und sehen jede Woche, worauf Käufer achten.
Sie möchten wissen, was Ihre Liegenschaft heute wert ist und was eine Sanierung daran ändern würde? Schreiben Sie uns einfach. Wir schauen uns Ihr Haus in Ruhe an und ordnen beide Wege ein. Entschieden haben am Ende Sie. Wir freuen uns auf Ihre Fragen.
