Pensionskasse-Auszahlung fürs Eigenheim: Vorbezug oder Verpfändung?

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Mehr Eigenkapital heute – was das für Ihre Rente und die Tragbarkeit Ihrer Hypothek morgen bedeutet.

Das Traumhaus ist gefunden, das Einkommen stimmt, der Termin bei der Bank steht. Trotzdem fehlt beim Eigenkapital der letzte Baustein.

Für viele künftige Eigentümer liegt genau dieser Baustein längst bereit, nur an einem unerwarteten Ort: auf dem Konto der Pensionskasse. Damit wird die Pensionskassen-Auszahlung zum entscheidenden Hebel auf dem Weg ins Eigenheim. Gerade in gefragten Lagen wie Frauenfeld oder Schaffhausen, wo die Preise zuletzt spürbar angezogen haben, gibt er oft den Ausschlag.

Bevor Sie Vorsorgegeld beziehen, lohnt sich jedoch der genaue Blick. Ein Vorbezug und eine Verpfändung führen zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen, für Ihre Finanzierung heute und für Ihre Rente später.

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Wie viel Vorsorgegeld Sie fürs Eigenheim einsetzen dürfen

Für den Kauf von selbst genutztem Wohneigentum verlangen Schweizer Banken in der Regel 20 Prozent Eigenkapital. Die eine Hälfte davon, also 10 Prozent des Kaufpreises, muss aus harten Eigenmitteln stammen: aus Erspartem, aus Wertschriften oder aus der Säule 3a.

Für den Rest dürfen Sie Geld aus der Pensionskasse einsetzen. Ein feiner, aber entscheidender Unterschied wird dabei oft übersehen. Die Säule 3a zählt als hartes Eigenkapital, ein Vorbezug aus der Pensionskasse dagegen nicht.

Ein Rechenbeispiel macht das greifbar. Bei einem Kaufpreis von 800’000 Franken brauchen Sie rund 160’000 Franken Eigenkapital, wovon mindestens 80’000 Franken nicht aus der Pensionskasse kommen dürfen.

Wer 100’000 Franken gespart hat und zusätzlich 40’000 Franken in der Säule 3a, bringt bereits 140’000 Franken an harten Mitteln mit. Erst für die Lücke darüber kommt die zweite Säule ins Spiel. Genau an dieser 80’000-Franken-Hürde scheitern manche Kaufträume, obwohl auf dem Vorsorgekonto längst genug liegt.

Zum Vorsorgegeld zählen übrigens auch Freizügigkeitsguthaben aus früheren Anstellungen, die bei der Planung gerne in Vergessenheit geraten. Je früher Sie alles zusammentragen, desto klarer zeigt sich, welcher Kaufpreis für Sie realistisch ist. Den Betrag, den Sie tatsächlich beziehen können, hält Ihr Vorsorgeausweis fest oder Sie erfragen ihn bei Ihrer Kasse.

Eine Grenze gilt in jedem Fall. Vorsorgegeld ist ausschliesslich für selbst bewohntes Wohneigentum am Hauptwohnsitz zugelassen. Ein Ferienhaus am Bodensee oder eine vermietete Wohnung als Renditeobjekt lassen sich damit nicht finanzieren. Wie die Bank Ihr Budget im Detail berechnet und warum tiefe Zinsen dabei täuschen können, lesen Sie im Beitrag: Tragbarkeit berechnen: Wie viel Eigenheim Ihnen die Bank wirklich erlaubt.

Vorbezug: Kapital auszahlen lassen und die Hypothek senken

Beim Vorbezug wird ein Teil Ihres Guthabens ausbezahlt und fliesst direkt in den Kauf. Ihr Eigenkapital steigt, die nötige Hypothek fällt kleiner aus und Sie zahlen Monat für Monat weniger Zins.

Dieser Vorteil hat allerdings seinen Preis. Auf den bezogenen Betrag wird eine einmalige Kapitalauszahlungssteuer fällig, getrennt vom übrigen Einkommen und zu einem reduzierten Satz. Wie hoch sie ausfällt, hängt von Wohnkanton und Betrag ab und liegt als grobe Orientierung im tiefen bis mittleren einstelligen Prozentbereich. Bei grösseren Bezügen kann sie wegen der Progression höher ausfallen. Anders als oft gedacht lässt sich diese Last kaum in Tranchen glätten, denn zwischen zwei Bezügen müssen Jahre liegen.

Schwerer als die Steuer wiegt die Wirkung auf Ihre Vorsorge. Ein Vorbezug schmälert Ihr Alterskapital und je nach Kasse auch die Leistungen bei Invalidität oder Tod. Wer mit 45 einen grösseren Betrag bezieht, dem fehlt dieses Geld bis zur Pensionierung samt Zins und Zinseszins.

Dazu kommen ein paar feste Spielregeln. Bis zum Alter von 50 dürfen Sie das gesamte Guthaben beziehen, danach nur noch den höheren der beiden Werte aus halbem aktuellem Guthaben oder dem Stand mit 50. Der Mindestbezug liegt bei 20’000 Franken und ein Bezug ist höchstens alle fünf Jahre möglich. Sind Sie verheiratet oder leben in eingetragener Partnerschaft, braucht es die schriftliche Zustimmung des Partners.

Zwei Punkte werden gerne vergessen. Wer sich zuvor freiwillig in die Pensionskasse eingekauft hat, muss eine dreijährige Sperrfrist beachten, in der ein Bezug grundsätzlich nicht zulässig ist. Auch die Auszahlung selbst braucht Zeit, denn bis das Geld fliesst, vergehen oft mehrere Monate, was Verkäufer bei einer raschen Abwicklung ungern abwarten.

Verkaufen Sie das Eigenheim später, müssen Sie den Vorbezug in der Regel zurückzahlen. Eine Ausnahme gilt, wenn Sie den Erlös innert zwei Jahren wieder in ein selbst bewohntes Eigenheim investieren. Zahlen Sie den Bezug freiwillig zurück, können Sie die bezahlte Steuer auf Antrag zinslos zurückfordern. Den genauen Betrag und die Steuerfolgen rechnen Sie am besten vorab mit einer Fachperson durch.

Verpfändung: Vorsorge behalten und mehr Spielraum gewinnen

Bei der Verpfändung bleibt Ihr Guthaben in der Pensionskasse und dient der Bank nur als zusätzliche Sicherheit. Das Geld wandert nicht aus der Vorsorge, es rückt lediglich als Pfand in den Hintergrund.

Der Vorteil liegt auf der Hand. Ihre Alters- und Risikoleistungen bleiben vollständig erhalten und es fällt keine Kapitalauszahlungssteuer an. Weil verpfändetes Vorsorgekapital für die Bank eine verlässliche Sicherheit ist, finanziert sie häufig bis zu 90 statt der üblichen 80 Prozent. Das verschafft Ihnen Luft, wenn die Eigenmittel neben den harten 10 Prozent knapp sind. Auch Ihre Angehörigen bleiben im Todesfall über die vollen reglementarischen Leistungen abgesichert.

Der Preis dafür ist eine höhere Hypothek. Weil Sie mehr Fremdkapital aufnehmen, zahlen Sie insgesamt mehr Zins und müssen die Hypothek innert 15 Jahren auf zwei Drittel des Immobilienwerts zurückführen. Die Verpfändung setzt deshalb ein Einkommen voraus, das diese grössere Hypothek dauerhaft trägt. Nicht ohne Grund raten Fachleute oft zu diesem Weg, sofern das Budget ihn hergibt.

Für eine Familie in Winterthur mit stabilem Doppeleinkommen kann das der bessere Weg sein, während dieselbe Rechnung bei knapperem Budget an der Tragbarkeit scheitert. Gerade für jüngere Käufer mit langem Anlagehorizont wiegt der Unterschied schwer, weil das Kapital in der Kasse weiter verzinst wird.

In der Praxis müssen Sie sich nicht einmal strikt festlegen. Oft lassen sich beide Wege kombinieren, indem Sie einen kleineren Betrag beziehen und den Rest verpfänden. Ob Ihr Budget reicht, entscheidet sich an denselben strengen Vorgaben, die wir im Beitrag: Strengere Eigenkapitalregeln: Das müssen Immobilienkäufer jetzt wissen.

Vorbezug oder Verpfändung: So entscheiden Sie sich richtig

Die Wahl zwischen beiden Wegen ist keine reine Rechenaufgabe, sondern eine ehrliche Abwägung. Wer die künftige Rente nicht schmälern will und die höhere Hypothek gut trägt, fährt mit der Verpfändung meist besser. Wer die laufende Zinslast tief halten möchte und die Steuer auf den Bezug in Kauf nimmt, für den kann der Vorbezug der passende Weg sein.

Ein Beispiel bringt den Unterschied auf den Punkt. Nehmen wir an, für Ihr Eigenheim fehlen 60’000 Franken zum nötigen Eigenkapital. Beziehen Sie diese Summe vor, sinkt Ihre Hypothek, dafür zahlen Sie einmal Steuern und Ihr Alterskapital schrumpft. Verpfänden Sie dieselbe Summe, bleibt das Vorsorgeguthaben unangetastet. Dafür bleibt die Hypothek höher und die Zinsen summieren sich über die Jahre.

Über eine lange Laufzeit gerechnet kann diese zusätzliche Zinssumme durchaus die Grössenordnung der einmaligen Steuer erreichen. Der genaue Vergleich mit Ihren eigenen Zahlen lohnt sich also. Lassen Sie sich von Ihrer Bank ruhig beide Varianten nebeneinander vorrechnen. Eine Rolle spielt auch Ihr Alter, denn je näher die Pensionierung rückt, desto schwerer wiegt eine Lücke im Alterskapital.

Bewährt hat sich eine einfache Reihenfolge: zuerst die Säule 3a einsetzen und die Pensionskasse erst bei Bedarf antasten.

Neu kommt ein steuerlicher Punkt hinzu, den Sie im Blick behalten sollten. Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2029 fällt der Abzug der Schuldzinsen für selbst bewohntes Eigentum weitgehend weg. Bis dahin gilt das heutige System weiter. Danach verliert eine hohe Hypothek einen Teil ihres steuerlichen Reizes, was eine kleinere Hypothek und damit den Vorbezug für manche Haushalte attraktiver macht.

Entscheiden Sie sich für einen Vorbezug, sollten Sie die entstehende Vorsorgelücke aktiv schliessen, etwa durch spätere Rückzahlungen oder eine ergänzende Absicherung gegen Invalidität und Tod.

Gut vorbereitet ins eigene Zuhause

Beide Wege führen ins eigene Zuhause und keiner ist von vornherein der bessere. Ob Sie in Frauenfeld, im übrigen Thurgau oder im benachbarten Winterthur kaufen: Den Ausschlag geben Ihr Alter, Ihr Einkommen und Ihre Vorsorgeziele. Auch Ihr Wohnort spielt hinein, denn er bestimmt, wie hoch die Steuer auf einen Bezug ausfällt.

Am Ende zählt vor allem eines: dass Sie die Folgen für Ihre Vorsorge kennen, bevor Sie bei der Pensionskasse unterschreiben. Ein kurzes Gespräch bringt hier oft mehr Klarheit als stundenlanges Recherchieren, weil es Ihre ganz persönliche Einkommens- und Vorsorgesituation berücksichtigt.

Möchten Sie in Ruhe über Ihre Ausgangslage sprechen? Schreiben Sie uns einfach, wir freuen uns auf Ihre Fragen.