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So wählen Sie beim Verlängern das richtige Modell, den passenden Anbieter und den besten Zeitpunkt – im tiefen Zinsumfeld 2026.
Der Brief der Bank kommt meist Monate im Voraus: Die Festhypothek läuft bald aus, ein Termin zur Verlängerung steht an. Viele Eigentümer legen ihn erst einmal beiseite. Die Hypothek läuft ja, die Raten sind bezahlbar, warum jetzt schon handeln?
Genau hier liegt ein verbreiteter Irrtum. Eine Hypothek verlängern heisst nicht, einfach den Vertrag der Bank weiterlaufen zu lassen. Wenn Ihre Festhypothek ausläuft, stehen Ihnen fast alle Türen wieder offen: Sie können bei Ihrer Bank bleiben, zu einem anderen Anbieter wechseln, das Modell ändern oder den Betrag anpassen. Es ist beinahe wie ein Neuabschluss, mit den gleichen Chancen wie beim ersten Mal.
Einen Unterschied gibt es allerdings. Solange Sie nur verlängern und nicht mehr Geld aufnehmen, prüft die Bank Ihre Finanzen meist nicht neu. Wer dagegen die Bank wechselt oder aufstockt, durchläuft die volle Prüfung noch einmal. Das ist vor allem kurz vor der Pensionierung wichtig. Bleiben heisst also: weniger Hürden. Wechseln heisst: mehr Spielraum, aber auch eine neue Prüfung.
Wer diesen Moment verschläft, zahlt schnell zu viel. Wer ihn nutzt, spart über die Laufzeit leicht ein paar tausend Franken. In diesem Beitrag lesen Sie, welche Optionen Sie haben, wann Sie sich kümmern sollten und wie Sie das beste Angebot herausholen. So gehen Sie vorbereitet ins Gespräch und treffen eine Entscheidung, die zu Ihrem Leben passt.
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Zinsentwicklung 2026: Warum sich der Blick auf die Hypothekenzinsen lohnt
Der wichtigste Grund, früh dranzubleiben, sind die tiefen Zinsen. Die Schweizerische Nationalbank hält ihren Leitzins seit Juni 2025 bei 0 Prozent und hat das zuletzt im Juni 2026 erneut bestätigt. Weil sich die Banken dadurch günstig Geld beschaffen, sind auch die Hypotheken günstig. Für Sie als Eigentümer ist das die gute Nachricht: Wer jetzt verlängert, sichert sich ein Niveau, das es lange nicht so tief gab.
Die Festhypotheken bewegen sich Mitte 2026 weiterhin im historisch tiefen Bereich, kurze Laufzeiten etwas günstiger als lange. Wie stark der Zins ins Gewicht fällt, zeigt ein Beispiel: Liegt Ihre zehnjährige Festhypothek bei rund 1,7 Prozent, kostet eine Hypothek von 600’000 Franken, einem realistischen Wert für ein Haus im Thurgau, etwa 10’200 Franken Zins im Jahr. Das sind gut 850 Franken im Monat.
Schon ein halber Prozentpunkt mehr oder weniger macht hier 3’000 Franken pro Jahr aus. Über zehn Jahre sind das schnell 30’000 Franken. Es lohnt sich also, ein paar Stunden in den Vergleich zu stecken, bevor Sie unterschreiben. Genau diese Differenz lässt sich beim Verlängern aushandeln.
Bei der Zinsentwicklung der Hypotheken gibt es zuletzt einen leichten Aufwärtsdruck: Die langfristigen Sätze sind seit dem Frühjahr 2026 etwas gestiegen. Mit weiteren Senkungen rechnet kaum jemand, mit einem starken Anstieg aber ebenso wenig. Niemand kennt die Zinsen von übermorgen, doch das immer noch tiefe Niveau ist eine Chance, die Sie nicht dem Zufall überlassen sollten.
SARON oder Festhypothek: Was besser zu Ihnen passt
Die erste Entscheidung ist die Wahl zwischen SARON oder Festhypothek. Die SARON-Hypothek folgt dem aktuellen Marktzins. Solange der Leitzins bei 0 Prozent steht, ist sie oft am günstigsten. Dafür kann sich Ihre Rate ändern: Steigt der Zins, zahlen Sie mehr.
Die Festhypothek ist das Gegenteil. Sie kostet einen kleinen Aufschlag, dafür bleibt Ihre Rate über die ganze Laufzeit gleich. Sie kaufen sich damit vor allem Ruhe. Welches Modell besser passt, hängt davon ab, wie gut Sie mit Schwankungen leben können, nicht von einer allgemeinen Regel.
Ein kleines Rechenbeispiel: Liegt die SARON-Lösung etwa bei 0,9 Prozent und die zehnjährige Festhypothek bei rund 1,7 Prozent, zahlen Sie auf 600’000 Franken mit SARON rund 400 Franken im Monat weniger. Dafür wissen Sie bei der Festhypothek genau, womit Sie über zehn Jahre rechnen müssen.
Bei der Festhypothek stellt sich noch die Frage der Laufzeit. Eine kurze Bindung über zwei oder drei Jahre lässt Sie früher neu verhandeln. Eine zehnjährige sichert das tiefe Niveau lange. Wer Sicherheit will, bindet länger. Wer auf weiter tiefe Zinsen setzt, bleibt kürzer und flexibler.
Viele Eigentümer entscheiden sich nicht für eines von beiden, sondern teilen die Hypothek auf. Aus 600’000 Franken werden zum Beispiel 300’000 Franken Festhypothek und 300’000 Franken SARON. So ist ein Teil planbar, ein Teil bleibt flexibel. Und es läuft nie die ganze Summe auf einmal aus. Die Unterschiede beider Modelle erklären wir genauer im Beitrag: Hypothekenvergleich: SARON-Zinssatz vs. Festhypothek.
Hypothek vorzeitig verlängern: der richtige Zeitpunkt und die Forward-Hypothek
Beim Verlängern zählt der Zeitpunkt fast so viel wie das Modell. Kümmern Sie sich am besten rund zwölf bis achtzehn Monate vor dem Ablauf darum. Dann haben Sie genug Zeit, mehrere Offerten einzuholen und in Ruhe zu vergleichen, statt unter Druck zu unterschreiben.
Die meisten Banken lassen eine vorzeitige Verlängerung zu, in der Regel 6 bis 24 Monate im Voraus. Fragen Sie konkret nach, ab wann das bei Ihrer Bank möglich ist. Wer einen Zinsanstieg befürchtet, sichert sich so die heutigen Konditionen frühzeitig. Und wer noch unsicher ist, gewinnt zumindest Zeit für eine überlegte Entscheidung.
Wichtig ist auch, was passiert, wenn Sie gar nichts tun. Läuft eine Festhypothek aus, ohne dass etwas Neues vereinbart ist, wandeln viele Banken sie automatisch in eine variable Hypothek um. Die ist meist deutlich teurer. Ein einziger vergessener Termin kann Sie über Monate hinweg unnötig Geld kosten. Setzen Sie sich die Frist deshalb rechtzeitig in den Kalender.
Für die frühe Absicherung gibt es die Forward-Hypothek. Damit fixieren Sie den Zins schon heute, beziehen das Geld aber erst später, wenn Ihre alte Hypothek ausläuft. Dafür verlangt die Bank einen kleinen Aufschlag, die Forward-Prämie. Bleiben die Zinsen tief, haben Sie etwas mehr bezahlt. Steigen sie, hat sich die frühe Bindung gelohnt. Lassen Sie sich diesen Aufpreis vor der Unterschrift in Franken zeigen. So sehen Sie schwarz auf weiss, ob sich die frühe Sicherheit für Sie rechnet.
Hypothek erneuern oder ablösen: wann sich der Bankwechsel lohnt
Am Ende der Laufzeit haben Sie zwei grundsätzliche Wege. Sie erneuern die Hypothek bei Ihrer bisherigen Bank oder wechseln zu einem anderen Anbieter. Diesen Wechsel nennt man Hypothek-Ablösung. Die Erneuerung bei der Hausbank ist bequem, oft genügt eine Unterschrift. Bequem heisst aber nicht automatisch günstig, denn Bestandskunden bekommen nicht immer den besten Satz.
Deshalb lohnt sich der Vergleich. Holen Sie zwei oder drei Offerten anderer Banken ein und legen Sie diese Ihrer Bank vor. Auf den Ablauftermin hin ist ein Wechsel in der Regel ohne Vorfälligkeitskosten möglich. Anders ist es, wenn Sie eine Festhypothek mitten in der Laufzeit auflösen: Dann wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, die je nach Restlaufzeit teuer werden kann. Ein vorzeitiger Wechsel lohnt sich nur, wenn die Ersparnis diese Kosten klar übersteigt.
Wie viel ein Vergleich bringt, zeigt eine einfache Rechnung. Bekommen Sie bei einer anderen Bank 0,3 Prozentpunkte weniger, sparen Sie auf 600’000 Franken rund 1’800 Franken pro Jahr. Schon eine einzige Vergleichsofferte kann sich also auszahlen. Achten Sie dabei nicht nur auf den Zinssatz, sondern auch auf die Laufzeiten, die Möglichkeit einer Aufteilung in Tranchen sowie auf Gebühren für den Wechsel.
Nutzen Sie die Verlängerung auch, um Ihre Lebenssituation neu zu bewerten. Hat sich Ihr Einkommen verändert, steht die Pensionierung an oder möchten Sie die Schuld senken? Dann passen Sie Betrag und Amortisation jetzt an. Wie die Bank Ihre Tragbarkeit dabei berechnet und warum sie mit einem viel höheren Sicherheitszins von rund 5 Prozent rechnet, lesen Sie im Beitrag: Tragbarkeit berechnen: Wie viel Eigenheim Ihnen die Bank wirklich erlaubt.
Ein steuerlicher Punkt kommt 2026 dazu. Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts per 1. Januar 2029 fällt für selbst bewohntes Wohneigentum auch der Abzug der Schuldzinsen weitgehend weg. Bis Ende 2028 gilt noch das heutige Recht. Danach verliert eine hohe Hypothek ihren steuerlichen Vorteil. Das Amortisieren wird dann für viele Eigentümer attraktiver. Es lohnt sich, eine anstehende Verlängerung auch unter diesem Blickwinkel zu prüfen.
Bereiten Sie das Gespräch gut vor: Legen Sie den aktuellen Vertrag mit Ablaufdatum, eine kurze Übersicht über Ihr Einkommen und die eingeholten Offerten bereit. Je klarer Ihre Ausgangslage, desto besser verhandeln Sie.
Fazit: Ihre Hypothek rechtzeitig verlängern
Eine Hypothek zu verlängern ist keine Formsache, sondern Ihre Chance, die Finanzierung für die nächsten Jahre richtig aufzustellen. Das Zinsumfeld ist günstig. Genau deshalb lohnt es sich, früh zu planen statt am Schluss unter Druck zu unterschreiben.
Wer den Zeitpunkt kennt, die Modelle versteht und mehrere Offerten vergleicht, verhandelt aus einer ruhigen Position. Sie müssen das nicht allein tun. Wir kennen den Markt in der Ostschweiz, von Winterthur bis Schaffhausen. Gern schauen wir Ihre Situation mit Ihnen an, unverbindlich und ehrlich. Schreiben Sie uns einfach, wir freuen uns auf Ihre Fragen.
