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Warum tiefe Zinsen täuschen können und wie Schweizer Banken Ihre Hypothek wirklich prüfen
Das Haus war perfekt. Guter Zustand in erstklassiger Lage in Frauenfeld, mit eigenem Garten, Baujahr 2008, ruhig, aber zentral. Das Einkommen passte, beide Partner verdienen gut, und mit einem Hypothekarzins von aktuell rund 1,5 Prozent schien auch die Finanzierung kein Problem zu werden.
Eine Woche später kam die Absage der Bank. Und mit ihr die Frage: Wieso? Wer sich in den letzten Jahren mit Wohneigentum beschäftigt hat, kennt solche Situationen – aus eigener Erfahrung oder aus dem Bekanntenkreis.
Hinter solchen Absagen steht eine Berechnung, die jede Schweizer Bank vor der Kreditzusage durchführt. Die Tragbarkeitsprüfung folgt eigenen Regeln, und diese Regeln haben mit dem tatsächlichen Zinsniveau erstaunlich wenig zu tun. Wer sie früh versteht, sucht von vornherein im richtigen Preissegment, geht souveräner in den Banktermin und erspart sich die teure Enttäuschung mit einem Haus, das die Bank am Ende nicht finanziert.
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Warum Banken in der Schweiz mit 5 Prozent kalkulieren
Die Tragbarkeit beschreibt das Verhältnis zwischen Ihren Wohnkosten und Ihrem Einkommen. Die Faustregel ist seit Jahren stabil: Maximal ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens darf für das Eigenheim aufgewendet werden. Dieses Drittel-Kriterium gilt als Branchenstandard und wird auch von der FINMA als nachhaltig angesehen. Hart geregelt sind in den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung allerdings nur Eigenmittel und Amortisation – die Tragbarkeitsprüfung selbst ist prinzipienbasiert. Jede Bank legt innerhalb dieses Rahmens ihre eigenen Kriterien fest.
Die Bank rechnet bei der Tragbarkeit einer Hypothek nicht mit dem Zinssatz, den Sie heute tatsächlich bezahlen würden, sondern mit einem fiktiven Satz. Branchenstandard sind 5 Prozent auf die gesamte Hypothekarschuld. Manche Institute rechnen mit 4,5 Prozent, die meisten aber 5. Warum so hoch?
Eine Hypothek läuft über Jahrzehnte. Zinsen, die heute bei 1,5 Prozent stehen, lagen in den späten Achtzigern und Anfang der Neunziger bei über 7 Prozent. Der kalkulatorische Zinssatz ist ein eingebauter Stresstest. Die Bank will sicher sein, dass Sie die Finanzierung auch dann tragen, wenn der Markt wieder dreht.
Dazu kommen zwei weitere Bausteine. Für die Nebenkosten kalkulieren Banken pauschal 0,7 bis 1 Prozent des Liegenschaftswerts pro Jahr – Unterhalt, Heizung, Versicherungen und kleinere Reparaturen sind darin enthalten. Hinzu kommt die Amortisation der zweiten Hypothek, also des Teils der Belehnung über zwei Dritteln des Verkehrswerts. Dieser Teil muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung vollständig zurückgezahlt sein.
Wie sich das konkret auswirkt, zeigt eine Beispielrechnung. Angenommen, das Haus kostet 1’100’000 Franken, und Sie bringen 25 Prozent Eigenmittel ein – also 275’000 Franken.
Die Hypothek beträgt damit 825’000 Franken. Die Bank rechnet jetzt mit dem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent rund 41’250 Franken jährlichen Zinskosten, dazu etwa 8’800 Franken Nebenkosten (0,8 Prozent des Liegenschaftswerts) und rund 6’000 Franken Amortisation für die zweite Hypothek. In Summe ergeben sich ungefähr 56’000 Franken kalkulatorische Wohnkosten pro Jahr.
Damit das ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigt, brauchen die Käufer ein Haushaltseinkommen von rund 170’000 Franken brutto. Bei einem effektiven Zins von 1,5 Prozent zahlen sie real aber nur etwa 12’400 Franken Zinsen pro Jahr – die Bank kalkuliert also mit dem Mehrfachen dessen, was an effektiven Kosten anfällt. Genau hier liegt die Lücke zwischen gefühlter und berechneter Tragbarkeit.
Regional verschiebt sich diese Rechnung deutlich. Vergleichbare Einfamilienhäuser kosten in Winterthur schnell 1,3 bis 1,5 Millionen Franken, in der Region Schaffhausen oder im ländlichen Thurgau kommen Käufer häufig mit 800’000 bis 1 Million Franken aus. Welches Objekt für Sie tragbar ist, hängt damit auch von der Wahl des Standorts ab. Mehr zu den verschiedenen Quellen für Eigenkapital lesen Sie in unserem Beitrag: Strengere Eigenkapitalregeln: Das müssen Immobilienkäufer jetzt wissen.
Was Sie bei knapper Tragbarkeit tun können
Wenn die Berechnung nicht aufgeht, gibt es drei wirksame Hebel.
Die erste Stellschraube sind höhere Eigenmittel. Wer statt 20 Prozent dreissig oder vierzig Prozent eigene Mittel einbringt, senkt die Hypothek und damit alle drei Kostenbausteine gleichzeitig. Quellen gibt es mehrere – Erspartes, Wertschriften, eine fällige Lebensversicherung, einen Erbvorbezug oder Vorbezüge aus Säule 3a und Pensionskasse.
Eine wichtige Regel sollten Sie dabei kennen: Mindestens 10 Prozent des Kaufpreises müssen aus sogenannten harten Eigenmitteln stammen, also nicht aus der zweiten Säule. Wer für eine Million Franken kauft, braucht somit mindestens 100’000 Franken, die ausserhalb der Pensionskasse zusammenkommen. Diese Regel ist seit der Revision der Selbstregulierung von 2014 fixiert und gilt unverändert.
Eine zweite Stellschraube ist die Solidarschuld. Wenn beide Partner gemeinsam Solidarschuldner werden, rechnet die Bank beide Einkommen voll an. Ohne diese Mitverpflichtung wird das zweite Einkommen meist nicht oder nur teilweise angerechnet – je nach Institut und Kreditstruktur unterschiedlich. Für viele Doppelverdiener-Haushalte ist das der entscheidende Hebel zwischen Zusage und Absage.
Die ehrlichste Lösung ist allerdings die unpopulärste: ein bescheideneres Objekt. Wer das Wunschhaus nicht finanzieren kann, sucht in einer anderen Gemeinde, in kleinerer Grösse oder mit etwas reduziertem Ausbaustandard. Im Thurgau finden sich häufig wunderbare Einfamilienhäuser zu Preisen, die in Winterthur oder Zürich-Nähe nicht denkbar wären. Was dagegen selten hilft: höhere Hypothek aufnehmen oder die Amortisation hinauszuzögern. Beides verschärft die Tragbarkeit nur weiter.
Einzelne Banken erhöhen bei einem Haushaltseinkommen ab 150’000 Franken brutto die Tragbarkeitsschwelle auf bis zu 40 Prozent. Ein Automatismus ist das aber nicht, und Sie sollten nicht damit in die eigene Planung gehen.
Wenn das Einkommen sinkt: Wohneigentum im Ruhestand
Mit der Pensionierung verändert sich nicht nur der Alltag, sondern auch die Tragbarkeitsrechnung. Das Einkommen sinkt erfahrungsgemäss um 30 bis 40 Prozent, während die kalkulatorischen Wohnkosten unverändert bleiben. Viele Banken beziehen den Pensionierungszeitpunkt schon bei der Vergabe in die Planung ein oder prüfen die Tragbarkeit später neu – und nicht wenige Eigentümer scheitern dann an der Schwelle, obwohl sie ihre Raten problemlos bezahlen könnten. Der Grund ist derselbe wie beim Einstieg: Die Bank rechnet weiterhin mit dem kalkulatorischen Satz von 5 Prozent.
Eine zweite Hürde kommt hinzu. Gemäss SBVg-Selbstregulierung muss die Hypothek innerhalb von 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts reduziert werden, bei früherer Pensionierung entsprechend früher. Wer erst mit 55 noch eine Hypothek aufnimmt, hat wenig Spielraum und sollte die Amortisationsplanung von Beginn an straff anlegen.
Für Käufer im Thurgau lohnt es sich deshalb, die Pensionierung früh in die Finanzplanung einzubeziehen. Wer zehn oder fünfzehn Jahre vor dem Ruhestand beginnt, freiwillig zu amortisieren oder gezielt in die dritte Säule einzuzahlen, schafft sich Spielraum. Auch ein Wechsel in ein kleineres Objekt kann eine Option sein, wenn die Tragbarkeit eng wird.
Wohneigentum ist eine wertvolle Altersvorsorge – aber sie funktioniert nur, wenn die laufenden Kosten auch bei reduziertem Einkommen finanzierbar bleiben. Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag: Eigentumswohnung kaufen – für Ihre Altersvorsorge.
Was die FINMA zur Tragbarkeitsprüfung der Banken sagt
Eine Besonderheit der Schweizer Regelung sollten Käufer kennen: Die Tragbarkeitskriterien sind prinzipienbasiert geregelt, nicht starr vorgeschrieben. Banken legen innerhalb der Selbstregulierung der Bankiervereinigung ihre eigenen Vergabekriterien fest. Der kalkulatorische Zinssatz von 5 Prozent ist Industriestandard, aber kein Gesetz.
Die FINMA beobachtet diesen Spielraum seit Jahren kritisch. In ihrer Aufsichtsmitteilung vom Mai 2025 hielt die Behörde fest, dass etliche Schweizer Banken zu lockere Kriterien anwenden, den kalkulatorischen Zinssatz zu tief ansetzen oder die Tragbarkeitsschwelle zu hoch ziehen.
Besonders kritisch sieht die FINMA die sogenannten Exception-to-Policy-Geschäfte, bei denen Banken Hypotheken vergeben, obwohl ihre eigenen Tragbarkeitsregeln Nein sagen würden. Solche Ausnahmen sollten gemäss Selbstregulierung tatsächlich Ausnahmen bleiben – in der Praxis kommen sie nach Einschätzung der Aufsicht häufiger vor, als angemessen wäre.
Für Sie als Käufer hat das zwei Konsequenzen. Erstens lohnt sich der Vergleich mehrerer Institute. Was die eine Bank ablehnt, kann bei der nächsten durchgehen, weil der Spielraum innerhalb der Mindeststandards real existiert. Zweitens dürfte dieser Spielraum mittelfristig schrumpfen. Die FINMA hat angekündigt, eine regelbasierte Regulierung zu prüfen, falls die Risiken weiter steigen.
Gut vorbereitet zum Banktermin
Die Tragbarkeit ist die wichtigste Zahl in der Finanzierung eines Eigenheims – und gleichzeitig die am häufigsten unterschätzte. Tiefe Zinsen täuschen, weil sie nichts darüber aussagen, wie die Bank rechnet. Beides ist richtig: Der aktuelle Markt ist günstig, und die kalkulatorische Hürde bleibt hoch.
Wer die Berechnung früh versteht, sucht im richtigen Preissegment und kann verhandeln. Im Thurgau ist die Tragbarkeit für viele Käufer mit solidem Einkommen gut darstellbar, und auch in Winterthur lassen sich mit der richtigen Strategie passende Objekte finden. Entscheidend ist nicht, ob ein Hauskauf grundsätzlich möglich ist, sondern in welchem Korridor sich die Suche lohnt und welche Eigenmittel-Strategie zu Ihrer Lebensphase passt.
Ob Sie eine erste Orientierung zu Ihrer Situation wünschen oder konkret nach Objekten in Ihrer Region suchen: Wir sind für Sie da – unverbindlich, transparent und mit Marktkenntnis vor Ort. Schreiben Sie uns einfach – wir freuen uns auf Ihre Fragen.
